Brevkassen: »Der skulle være foretaget et medlidenhedsdrab på 15-procentreglen«

I denne uges brevkasse prøver advokat Erik Øvlisen at fortolke, hvad skattemyndighedernes praksis er omkring 15-procentreglen ved videresalg af ejendomme til børn.

Advokat Erik Øvlisen har en idé til et nyt realityprogram: »Skattefar køber ejendomme på Strandvejen«. Arkivfoto: Sisse Stroyer/Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære Brevkasse

Jeg har netop købt et sommerhus. Min plan er at sælge det til mine børn til 15 procent under ejendomsvurderingen. Hvor hurtigt kan jeg gøre dette? Skal jeg eje huset i en vis periode, før jeg kan sælge det videre, hvis mine børn skal undgå beskatning?

Jeg har givet 2.100.000 kroner for huset. Det er vurderet til 2.050.00 kroner.

Hvis den kommende ejendomsvurdering sætter huset højere end min købspris. Kan jeg så klage? Og hvad er så chancen for, at jeg får medhold?

Venlig hilsen

J.B.H.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Om du ud fra det af dig beskrevne faktum kan sælge til ejendomsvurderingen minus 15 procent det første års tid efter købet, tvivler jeg meget på. Med dagens praksis er jeg sikker på, at Skattestyrelsens udgangspunkt vil være, at du i de næste tre år ikke kan sælge til en lavere værdi end købsprisen. Udgangspunktet fraviges kun, såfremt bunden går ud af ejendomsmarkedet, og der over en bred kan ses nedgange i salgspriserne på 25 procent eller mere. Når du som utilfreds skatteyder klager til Skatteankestyrelsen, bliver udfaldet sandsynligvis det samme, såfremt du sælger inden for det første år, efter at du har købt fritidsboligen.

Ifølge seneste afgørelse fra Landsskatteretten, hvor der blev solgt et år efter købet i maj 2019 og otte måneder efter overtagelsen i september 2019, kunne +/- 15-procentreglen ikke anvendes. I sagen var der tale om, at en ejendom med en ejendomsvurdering på 1.567.200 kroner blev købt for  1.885.000 kroner. Formålet med købet var, at ejendommen skulle videresælges til søn og svigerdatter. Et år efter købet og otte måneder efter overtagelsen blev den solgt til søn og svigerdatter for 1.475.000 kroner Landsskatteretten fandt, at der forelå særlige omstændigheder, som bevirkede, at reglen om +/- 15 procent af ejendomsvurderingen ikke kunne anvendes. Landsskatteretten lagde vægt på, at hensigten med købet var et videresalg til søn og svigerdatter, at salget skete et år efter købet og otte måneder efter overtagelse, samt at salget skete til en værdi, der var 410.000 kroner eller cirka 28 procent lavere end købesummen.

I en anden nylig afgørelse fra Landsskatteretten var en ejendom købt i november 2018 for 3.950.000 kroner. Ejendommen blev i marts 2020 videresolgt til sønnen for 1.950.000 kroner. Landsskatteretten anerkendte overdragelsessummen på de 1.950.000 kroner ud fra en begrundelse om, at der var forløbet 16 måneder, at der i den forløbne tid have været usikkerhed om værdien af ejendommen samt den nominelle forskel på anskaffelses- og salgssummen. Der var i denne sag altså ingen særlige omstændigheder, som begrundede en fravigelse af +/- 15 procentreglen.

Det er ikke helt ligetil at gennemskue linjen i Landsskatterettens seneste praksis. Er det fire måneders ejertid, der udgør forskellen? Er det hensigten bag erhvervelsen (altså at der skal videresælges til søn og svigerdatter)? Er det usikkerheden på boligmarkedet, selvom ejerskabet i de to afgørelser periodemæssigt er rimeligt sammenfaldende? Og hvordan kan en afvigelse på 410.000 kroner eller 28 procent være relevant, når en afvigelse på to millioner kroner eller 102 procent ikke er det? Jeg bliver dig og brevkassens øvrige læsere svar skyldig.

Af en eller anden uforklarlig årsag har det gamle værdiansættelsescirkulære fra 1982 med reglen om +/- 15 procent fået lov til at overleve. Der skulle have været foretaget et medlidenhedsdrab for mange år siden. Ser man på udviklingen i priserne på fast ejendom set i forhold til ejendomsvurderingerne i dette årtusinde, må man konstatere, at i nullerne haltede ejendomsvurderingerne voldsomt bagud i forhold til handelspriserne frem til finanskrisen. Det gjorde det slet ikke bedre, at man gik over til kun at vurdere hvert andet år. Kort efter finanskrisen nåede mange ejendomsvurderinger et niveau, der langt overskred handelspriserne, som jo var faldet voldsomt i kraft af finanskrisen. I 10erne vendte det hele så. Ejendomsvurderingerne gik bogstaveligt talt i stå, og priserne på fast ejendom galoperede afsted. Og indtil videre er det fortsat i 20erne. Om vi lige nu står over for en ny opbremsning i ejendomspriserne med det resultat, at de nye vurderinger, som meget møjsommeligt foretages af Vurderingsstyrelsen, ender med at være skudt langt over handelsprisen, må tiden vide.

Et forslag til et vurderingssystem kunne jo være, at hver borger selv angav værdien af vedkommendes faste ejendomme. For at angivelserne beholder jordforbindelsen, skal der være indbygget den musefælde, at staten i op til et år efter angivelsen kan købe skatteyderens ejendomme til den værdi, som skatteyderen selv har fastsat som beskatningsværdi. Jeg tror, at seertallene til politijagt vil gå voldsomt ned, mens det helt nye seerhit vil være realityprogrammet: »Skattefar køber ejendomme på Strandvejen«.

Du har mulighed for at klage over den kommende ejendomsvurdering. Klagesystemet er nu blevet således, at ejendomsvurderingen ikke ændres, medmindre ejendomsværdien eller grundværdien ændres med 20 procent. En forventelig vurdering for dit sommerhus kunne sagtens være 2,1 millioner kroner, da det svarer til din købesum i det åbne marked. Så Vurderingsankenævnet skal komme til, at sommerhuset er mindre værd end 1.680.000 kroner eller mere værd end 2.520.000 kroner for at vurderingen ændres. Dine chancer for at få medhold, tør jeg ikke udtale mig om.

Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, advokat (H)

www.forumadvokater.dk