Brevkassen: »Der kommer altid en sporvogn og en pige til«

I denne uges brevkasse tager advokat Allan Ohms stilling til, om der hersker juridisk belæg for de muligheder, som ejendomsmæglerne benytter for at manipulere købsbeslutninger.

Det er med at holde hovedet koldt, hvis en ejendomsmægler presser på for et boligsalg. Fold sammen
Læs mere
Foto: Mathias Svold
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Kære brevkasse

Jeg tror, at mit spørgsmål/problemstilling vil interessere rigtig mange boligkøbere, da det er ret udbredt blandt ejendomsmæglere at fremme købsbeslutningen ved at fortælle, at der er andre, der står på spring til at købe boligen.

Lad mig først slå fast, at mit spørgsmål ikke drejer sig om de formelle budrunder, der jo er reguleret af »budbekendtgørelsen«. Denne giver blandt andet budgiverne ret til af få en anonymiseret »budjournal« udleveret som sikkerhed for, at der reelt er afgivet andre tilbud.

Mit spørgsmål handler om en bolig, der ikke kommer i udbud, men hvor mægleren fortæller, at der foreligger en betinget købsaftale. Da jeg er i tvivl om, hvorvidt mægleren taler sandt eller blot prøver at presse mig til en hurtig købsbeslutning, spørger jeg, om det er muligt – når handlen er afsluttet – at få en anonymiseret dokumentation for eksistensen af den betingede købsaftale? 

Mægler fortæller, at dette ikke er muligt, og at jeg ikke har nogen lovmæssig ret til at få den pågældende dokumentation. Da jeg 14 dage senere vender tilbage til den pågældende mægler og fortæller, at jeg stadig er interesseret i den omtalte bolig, får jeg at vide, at jeg godt kan give et bud, for købsaftalen var endnu ikke underskrevet – men jeg måtte hellere skynde mig, da dette snart ville ske. Det er klart at en potentiel køber føler sig meget presset, når man får den slags oplysninger af en ejendomsmægler – men o.k., hvis man blot kan stole på det!

Mit spørgsmål er nu om, en ejendomsmægler har ret til at »lade som om«, en købsaftale eksisterer, selvom det senere viser sig, at dette ikke er tilfældet? Jeg vil desuden gerne vide, om man som køber har nogen lovmæssig ret til at forlange dokumentation for ejendomsmæglerens påstand.

Med venlig hilsen
L.V.

Brevkassen


Få svar på spørgsmål om blandt andet arv, skilsmisse, skat, boligkøb, jura, økonomi og pension.

Alle spørgsmål anonymiseres. Det er desværre ikke muligt at svare på alle henvendelser. Svar gives i Brevkassen samt i Berlingske om lørdagen. Berlingske Media forbeholder sig retten til at offentliggøre spørgsmål og svar i alle husets medier.

Skriv til brevkassen@business.dk

Som køber, hvor der opfordres til budgivning, bør køber spørge ind til, om budbekendtgørelsen er gældende. Ofte vil svaret være nej, fordi mange mæglere finder, at det er for bureaukratisk og tidsrøvende at anvende den. Budbekendtgørelsen (bkg. nr. 321 af 29. marts 2007) om salg af fast ejendom ved budrunde med senere ændringer fastlægger de regler, der skal følges, hvis en sælger vælger at sælge sin faste ejendom ved en budrunde.

Det følger af bekendtgørelsens paragraf 2: »Ved budrunde forstås i denne bekendtgørelse opfordring af interesserede købere til at afgive et købstilbud inden for en fastsat frist på vilkår, som er ensartede bortset fra pris og overtagelsesdato. Stk. 2. Bekendtgørelsen finder anvendelse, uanset om ejendommen fra starten udbydes til salg ved budrunde (»bedste bud«), eller ejendommen først udbydes til salg ved budrunde, når der har vist sig at være flere interesserede købere til ejendommen (»almindeligt bud«). Stk. 3. Salget må ikke tilrettelægges efter et »hollandsk ur«- princip, hvorved forstås et salg, hvor prisen for en ejendom nedsættes gradvist efter en forud fastlagt plan, indtil en køber accepterer prisen. Salget må heller ikke tilrettelægges efter andre auktionslignende fremgangsmåder, herunder som en frivillig offentlig auktion.«

Af paragraf 24 følger: »Når formidleren har åbnet buddene, jf. § 18, indfører formidleren alle rettidigt indkomne bud i en budjournal. Sælger har ret til at overvære åbningen af buddene. Stk. 2. I budjournalen indføres hver enkelt budgivers navn og adresse, tidspunktet for modtagelsen af buddet, den tilbudte kontantpris, det tilbudte overtagelsestidspunkt og eventuelle andre relevante oplysninger med betydning for buddet. Tilbagekaldelse af bud skal ligeledes indføres i budjournalen. Stk. 3. Formidleren skal underskrive budjournalen, eventuelt med digital signatur. Formidleren indestår derved for rigtigheden af oplysningerne i budjournalen.«

Af paragraf 25 fremgår: »Formidleren giver sælger kopi af budjournalen og af alle indkomne bud og orienterer sælger nærmere om de indkomne bud.«

Af paragraf 29 følger: »Når den valgte købers fortrydelsesret er udløbet, sender formidleren kopi af budjournalen i anonymiseret form til de øvrige budgivere, som har deltaget i budrunden.«

Når der nu er disse regler, så ville man jo nok forvente, at de er lavet for at blive brugt ved budrunder. Sådan er det nok ikke. I hvert fald mener Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke, at der er krav om, at reglerne i bekendtgørelsen skal følges, hvis der er flere interesserede købere til en ejendom.

Sælger kan i stedet vælge at anmode interesserede købere om at afgive købstilbud og herefter tage stilling til, hvilket bud sælger vil acceptere. Dette fremgår senest af en afgørelse fra 5. juli 2021 (J.nr. 2021-0003 LI). I den sag havde køberen fået opfattelsen af, at budrundebekendtgørelsen skulle gælde.

Nævnet fandt det uheldigt, at ejendomsmæglerens medarbejder i mail gav køberne det indtryk, at der ville blive gennemført en egentlig budrunde. Som sagen foreligger oplyst, var der imidlertid ikke andre forhold, der indikerede, at der var tale om en egentlig budrunde efter budbekendtgørelsens bestemmelser.

På denne baggrund, og da klagerne fik mulighed for at trække deres købstilbud tilbage, da de fandt ud af, at der ikke var tale om en egentlig budrunde i overensstemmelse med budbekendtgørelsen, men valgte ikke at gøre det, ville nævnet ikke pålægge ejendomsmægleren at erstatte køberne det beløb, der oversteg udbudsprisen (det var på 81.000 kroner).

Det kan efter en konkret bevisbedømmelse være sådan, at budbekendtgørelsen anses for aftalt, men som jeg læser din e-mail, er det næppe tilfældet her. En ejendomsmægler må ikke sige, at der foreligger en købsaftale, hvis det ikke er tilfældet.

Der er ikke nogen hjemmel til at kræve dokumentation, men kravet kan fremsættes for eksempel i forbindelse med en klage over ejendomsmægleren til Klagenævnet for Ejendomsformidling.

Det er svært at gennemskue alle salgstaler, og jeg har da haft mange kunder, som efter en langvarig boligjagt er blevet så trætte, at de har været parat til at byde prisen op i en »ikke-budrunde«. Det afhænger af omstændighederne, om det kan anbefales.

Her kommer kendskabet til medvirkende ejendomsmægler i spil sammen med lokalkendskabet, og ofte kan det lykkes at få en fornuftig aftale i stand i disse situationer. Men ellers gælder det gamle ord om, at »der kommer altid en sporvogn og en pige til« også på ejendomsmarkedet. Det kan bare være svært at indse, hvis boligjagten foregår i et ophedet boligmarked.

Med venlig hilsen
Allan Ohms, advokat (H), mediator

www.forumadvokater.dk