Stopper boligmarkedets fremgang samtidig med seddelpressen?

Når centralbankerne i USA og Europa stopper pengeudpumpningen, kan det bl.a. få konsekvenser for boligmarkedet i Danmark, forklarer makroøkonom hos Sydbank Søren V. Kristensen.

Der kan vente faldende priser på det danske boligmarked fra 2018, vurderer Søren V. Kristensen. Fold sammen
Læs mere

De seneste år har det danske boligmarked været præget af fremgang. Det skyldes de ekstremt lave renter, som har gjort det historisk billigt at låne penge til drømmeboligen. Disse lave renter er leveret af centralbankcheferne. Derfor er det vigtigt at lytte til, hvad de kommunikerer, når vi skal vurdere udsigterne for både renter og det danske boligmarked.

I den seneste tid har centralbankerne skærpet tonen, og det varsler, at de inden længe skal i gang med anden halvdel af de senere års store økonomiske eksperiment: at rulle den lempelige pengepolitik tilbage. Den amerikanske forbundsbank (Fed) har hævet renten flere gange, og for nylig har de fremlagt en plan for, hvordan nogle af de mange milliarder, der er trykt de senere år, skal trækkes ud af økonomien igen.

Sideløbende har Den Europæiske Centralbank (ECB) varslet, at banken ikke hælder mod yderligere rentenedsættelser. Samtidig forventer de fleste, at ECB ved overgangen til 2018 vil nedtrappe opkøbet af obligationer. Et opkøbsprogram, der lige nu betyder, at ECB sprøjter 60 mia. nye euro ud i økonomien hver måned.

Pengeudpumpning kan gå i minus

Inden længe kan vi komme i en situation, hvor ECB ikke printer nye penge, og hvor Fed destruerer penge. På den måde kan pengeudpumpningen gå i minus for første gang i mange år. Det varsler en ny virkelighed for mange aktivklasser - også danske huse og ejerlejligheder. Det vil nemlig i udgangspunktet betyde, at en af de faktorer, der har presset renterne ned, vil slippe grebet, så renterne kommer til at stige. De lange renter er da også steget set over det seneste år, men det skyldes primært en stigning i slutningen af 2016. Renterne har udviklet sig relativt fladt den seneste tid.

Det afspejler i nogen grad, at investorerne ikke tror på Feds planlagte renteforhøjelser. Hvis det viser sig, at Fed har fat i den lange ende, vil renterne stige. Men det vil i første omgang være meget begrænset. Blandt andet fordi ECB halter efter Fed.

Højere renter og stagnerende boligpriser

På bundlinjen står, at anden halvdel af centralbankernes store eksperiment gradvist vil give højere renter. Det kan være det, der forvandler fremgang til prisfald på boligmarkedet. Så galt regner vi dog ikke med, det går, men vi forventer, at det vil være medvirkende til at tage farten af boligmarkedet. Boligejerne skal derfor ikke blive forvænt med store stigninger i boligpriserne. Hvis resultatet af centralbankernes nye kurs bliver store fald i aktiekurserne og hurtigt voksende renter, kan det hurtigt betyde markante prisfald – også på danske huse og ejerlejligheder.

Det scenarie vil centralbankerne meget gerne undgå, og derfor vil de gå forsigtigt frem. Vi forventer, at renterne vil stige, og selv om det kan ske i ryk, vil stigningen det næste år blive beskeden. Primært fordi centralbankerne, selv med et par opstramninger, vil have en lempelig pengepolitik. Men jeg er vist ikke den første økonom, der har spået stigende renter, og fortsætter renten med at falde, er jeg heller ikke den første, der tager fejl. Ikke desto mindre ser jeg solide grunde til, at renten vil stige.

Som dansk boligejer skal man håbe, at centralbankerne får held med at normalisere renterne uden for store skvulp på de finansielle markeder. Det vil betyde lidt højere renter på en solid baggrund, og det kan boligmarkedet godt leve med.