Guide til boligejere: Skal DU vælge superlån?

Nu kan man få et 30-årigt fastforrentet lån til rekordlave 2 pct. En gylden mulighed for rigtig mange boligejere... Gælder det også dig? Se her om du burde ændre dit nuværende lån til det nye superlån.

bolig_forside

Så skete det. Boligejernes våde drøm er gået i opfyldelse. Fra i dag kan du få fast rente i 30 år til bare 2 pct. - eller hvad med et 20-årigt lån til 1,5 pct.?

Efter knap fem måneder på realkredittens hylder lukkede både det 30-årige 2,5 pct. lån og det 20-årige 2 pct. lån i går for udstedelse, da kursen røg over den magiske grænse på 100. Hundredtusinder af boligejere står dermed over for et yderst gunstigt tilbud, når de i slutningen af januar skal beslutte, om de vil holde fast i deres nuværende lån eller skifte til et andet. Nu er det nemlig blevet endnu billigere at sikre sig en rolig nattesøvn.

I denne PLUS guide kan du få hjælp til at se, om du burde ændre dit nuværende lån til det såkaldte superlån. Du får:

  • Så er superlånet en realitet
  • Guide: Hvilket lån skal du vælge?
  • Skema og oversigt: Det koster 2 pct. lånet
  • Fakta: Indlåsningseffekt

Opret PLUS abonnement og få adgang til alle vores guider om blandt andet privatøkonomi, sundhed, elektronik samt meget andet.

Modtag det ugentlige nyhedsbrev fra B PLUS her.


Og det bør mange overveje, lyder opfordringen fra boligøkonom Morten Skak, der er lektor ved Syddansk Universitet. Selvom vi har hørt det igen og igen fra diverse eksperter, tror han på, at vi med de nye drømmelån har nået rentebunden.
»Det er en gylden mulighed lige nu. Vi har et unormalt lavt renteniveau, og jeg forventer ikke, at renten falder mere. Men det er ikke sikkert, at den stiger i morgen. Den kan godt blive hængende lavt i nogen tid,« siger han.
Særligt de omkring 200.000 boligejere med fastforrentede lån på 3,5 pct. eller over bør overveje at konvertere til det nye 2 pct. lån med afdrag.

Store lån og lang løbetid

»Boligejere med store lån og en lang løbetid har mest at vinde ved at omlægge lån lige nu. Der skal desuden være et vist spring i renten. Det er ikke så interessant, hvis man allerede har en lav rente på 3 pct.,« siger Morten Skak.
Ifølge beregninger, som Realkredit Danmark har foretaget for BT, kan der være 170-310 kr. at spare efter skat om måneden per million, hvis man lægger om fra henholdsvis et 3,5 og et 4 pct. lån. Samtidig stiger afdraget med 577 kr. og 714 kr., hvilket udgør en væsentlig del af ’gevinsten’ ved en omlægning.
Man skal dog have med i regnestykket, at også restgælden stiger. Det skyldes, at det nye lån forventes at åbne i omkring kurs 96,5. Og som boligejer er det bedst at optage et lån, når kursen er så tæt på 100 som muligt, da restgælden bliver større, jo lavere kursen er. Eksempelvis stiger den med 53.000 kr., hvis man omlægger et 3,5 pct. lån på 1 mio. kr. til et 2 pct. lån.

Pengene skal tjenes hjem

Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig, Realkredit Danmark (RD), forklarer, at man netop skal opveje den højere restgæld med, at man skal betale en lavere ydelse og afdrage mere.
»Vi ser typisk på, hvor lang tid det tager at tjene pengene hjem ved en konvertering. Og tommelfingerreglen er, at det skal være inden for syv år, før vi anbefaler det,« siger han.
Går man f.eks. fra 3,5 pct. til 2 pct., tager det 6,3 år, før en omlægning med sikkerhed kan betale sig, mens en omlægning fra et 4 pct. lån er tjent hjem på 4,8 år.
»Break-even er et vigtigt tal at forholde sig til, da man kun skal konvertere, hvis man regner med at have en længere tidshorisont end det på sin bolig,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
Derfor anbefaler han ikke, at boligejere med 3 pct. lån springer med på konverteringsbølgen. Ifølge beregningerne vil det nemlig tage 9,8 år, før kurstabet er dækket ind.
Til gengæld kan det være et oplagt tidspunkt at slå til for de mange boligejere med flekslån, der overvejer at gå i fast rente. Forskellen mellem de to lånetyper har nemlig aldrig været mindre. Hvis en boligejer med et F1-lån omlægger til det nye 2 pct. lån i forbindelse med opsigelsesfristen 26. januar, stiger den månedlige ydelse efter skat med 364 kr. til 3.788 kr., mens afdraget falder med 406 kr. til 2.254 kr.

Få en bedre nattesøvn

»Flekslånere kan sove lidt bedre om natten, hvis de har problemer med det. De har en god mulighed for gratis at købe sig til den sikkerhed, et lån med fast rente giver i modsætning til et lån med variabel rente. Aktuelt vil de komme til at betale mere, men hvis renten bliver normal igen, som jeg forventer, vil det ikke have kostet dem noget,« siger Morten Skak.
Christian Hilligsøe Heinig mener dog ikke, at det er oplagt at gå direkte fra F1 til et 30-årigt fastforrentet lån.
»Det er nok mere relevant i første omgang at binde renten i måske fem år (F5-lån, red.) - medmindre man har en forventning om, at renten vil stige meget og gerne vil have muligheden for at reducere sin restgæld. Det kan også være relevant, hvis man har en usikker boligøkonomi og frygter rentestigninger,« siger cheføkonomen.

Med seler og livrem

Er man typen, der bedst kan lide at gå med seler og livrem, opfordrer begge økonomerne dog til, at man lige ser tiden an. Når et nyt lån kommer på markedet, er der altid en risiko for såkaldt indlåsningseffekt (se til højre for billedet, red.).
Samtidig er der gode muligheder for, at kursen på de nye superlån stiger til et mere attraktivt niveau, hvis man har lidt is i maven. Ser man på 2,5 pct. lånet, der også lå omkring kurs 96,5, da det åbnede i august, er det i hvert fald gået stærkt. Åbner lånet igen, fordi kursen kommer under 100, vil det også være det, realkreditten peger på.
»Hvis 2,5 pct. lånet med afdrag atter kommer ned under kurs 100, vil det være vores primære anbefaling frem for 2 pct. grundet mindre kurstab og ingen risiko for indlåsningseffekt,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Guide: Hvilket lån skal DU vælge?

Førstegangskøberen
Det nye lån på to procent er en gylden mulighed for førstegangskøbere til at få et billigt lån. Renten er på et unormalt lavt niveau i øjeblikket, og der bliver spået om, at renten stiger. Der er dog en mindre risiko forbundet med lånet, da der kan opstå en såkaldt indlåsningseffekt. Risikoen kan dog minimeres ved at lade kursen stige, inden man optager et lån.
Fleks-låneren
Normalt vil renten på et F1-lån være meget lavere end på et 30-årigt lån med fast rente. Renten skal stige meget voldsomt, før det kan betale sig at vælge fast rente. Derfor bør boligejerne holde fast i deres F1-lån, hvis de har sådan et. Lektor ved Syddansk Universitet Morten Skak fortæller dog, at den lave rente er en mulighed for at få en fast rente, hvis man ønsker den sikkerhed, som en fast rente giver. Renten er historisk lav, så det kan netop nu være fordelagtigt at skifte, hvis man gerne vil kende sin rente længere ud i fremtiden.
Boligejeren med fast rente
For over 200.000 boligejere med fastforrentede lån kan det være en god idé at konvertere til det nye 2 pct. lån. Det gælder alle med en rente på 3,5 pct. eller over. Der er dog omkostninger ved at omlægge sit lån, derfor skal besparelsen være væsentlig, før man bør slå til, mener Morten Skak. Han advarer om faren for at blive ramt af indlåsningseffekten. Den risiko vil dog blive minimal, hvis kursen på det nye 2 pct. lån når højere op. Det kan altså være en fordel at vente, til lånet har været på markedet i lidt tid, inden man beslutter sig for at omlægge lån. Folk med et stort og langt lån har mest at vinde ved at omlægge lån. Hvis man ikke forventer at bo i sit hus i mere end fem år, er det altså ikke særligt attraktivt at kaste sig over det nye ’super-lån’.

Indlåsnings-effekt

Fakta

Når man vil optage eller omlægge lån, er det vigtigt at overveje risikoen for at blive ramt af den såkaldte indlåsningseffekt.

Den opstår, hvis man er tvunget til at indfri et lån til en højere kurs, end det er optaget i.
Det er bedst, hvis kursen er så tæt på 100 som muligt, når man optager boliglån. Vil man optage et lån på én million kr. til kurs 100, får man præcis én million kr. i hånden, men optager man lånet til kurs 95, får man kun 950.000 kr. i hånden. Når man senere skal indfri sit lån, er det omvendt. Hvis kursen er på 100, koster det én million kr. at indfri et lån på én million kr. men hvis kursen er på 95, koster det kun 950.000 kr. at indfri lånet. Det giver altså i dette eksempel en besparelse på 50.000 kr.
Den besparelse får man ikke, hvis man er tvunget ud i at indfri sit lån til kurs 100. Det er netop, hvad indlåsningseffekten kan gøre.

Ny obligationsserie

Kursen er bestemt af, hvor attraktivt det er for investorer at købe obligationerne, som dit lån består af. Når kursen er over 100, må realkreditinstitutterne ikke længere udstede lånet. Derfor vil de typisk oprette en ny serie af obligationer, eksempelvis i tilfældet med det nye ’superlån’ på to procent.
Nye lån med lav rente har også typisk en lav kurs, hvilket gør lånet mindre attraktivt. Men et lån, som er blevet lukket (f.eks. 2,5 pct. lånet), fordi kursen oversteg 100, kan snige sig ned på en kurs på 99-100 igen, hvilket gør det til et attraktivt lån. Det betyder, at det nye lån kan få en kort levetid. Derefter kan lånet normalt kun indfries til en ugunstig kurs, eksempelvis kurs 100, og man kan dermed blive fanget i sit lån, hvis man ikke er villig til at acceptere tabet.