Ejer eller andel – det evige dilemma

Førstegangskøbere står over for mange svære valg. Når det drejer sig om en lejlighed, er der er et helt grundlæggende spørgsmål: Hvad skal man gå efter: en andels- eller ejerbolig?

Foto: Lisbeth Holten, Bolius
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Lejeboliger hænger hverken på juletræerne eller nogen andre steder. Hvis man vil have tag over hovedet centralt i København, kan man være nødsaget til at skulle have penge op af lommen.

Men så kommer det store spørgsmål: Skal man gå efter en andelsbolig – eller skal man koncentrere jagten om en ejerbolig?

»Man kan ikke sige, hvad der er bedst, eller hvad der er billigst. Det afhænger helt af den enkelte bolig. Men man kan sige, at det typisk er sværere at gennemskue et køb af en andelsbolig end en ejerbolig,« siger Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg.

Hvis man skal sammenligne en andelsbolig og en ejerbolig, kan man naturligvis forsøge at lave et sammenligneligt regnestykke.

»Men det kræver et indgående boligøkonomisk kendskab, for det er ikke kun et spørgsmål om, hvad omkostningerne er hver måned. Det er også et spørgsmål om, hvilken risiko man tager. I en andelsbolig kan det for eksempel være, at man løber en dyrekøbt risiko, selvom huslejen er lav, fordi der gemmer sig nogle grimme lån i andelsforeningen. Og hvordan gør man lige den risiko op?« spørger han.

Læs også: Eje, leje eller andel – hvad skal du vælge

Begge boligformer har sine fordele og ulemper.

»Med ejerlejligheder har man for eksempel den fordel, at man kan få realkreditlån af op til 80 pct. af salgsprisen, og man kan fratrække hele renteudgiften. I andelsboligen har man ikke selv valgt de lån, som foreningen har optaget, og her kan gemme sig uheldige beslutninger. Men man har så den store fordel, at man for eksempel ikke betaler ejendomsværdiskat. Det kan sagtens dreje sig om 1.000-3.000 kr. om måneden. Og hvad, der er sparet, er som bekendt tjent, og det skal man huske at sammenregne over hele ejertiden,« siger han.

Boligkøb er en dramatisk beslutning – måske mere dramatisk, end man lige forestiller sig.

»Når man ser tilbage i tiden, vil man i langt de fleste tilfælde se, at køb af en bolig har været fantastisk vigtig for den formueudvikling, som den enkelte får. Så det er langtfra kun en ’her og nu’ betragtning. Det handler simpelthen om at finde den rigtige bolig - på det rigtige tidspunkt - med de rigtige lån. Derfor er det smart at rådgive sig med én, der forstår, hvad det handler om,« siger Kim Valentin.

Uanset om det drejer sig om en andelsbolig eller en ejerbolig, skal den være forsynet med et energimærke, der viser, hvor store energiudgifter der er for boligen - for eksempel til olie, gas, fjernvarme, el og vand. Der laves dog ikke tilstandsrapporter for andelsboliger, og de bruges kun yderst sjældent i forbindelse med salg af ejerlejligheder.

»Men uanset om man er i gang med at købe en andels- eller ejerbolig, skal man have blik for hele bygningen.

»I begge tilfælde er man medansvarlig for en hel ejendom, og det er forbundet med vedligeholdelsesomkostninger. Så man skal altså ikke bare se snævert på sin egen lille lejlighed. Hvis nu opgangen er meget slidt, eller taget er ved at være parat til en renovering, kan det naturligvis være, at andels- eller ejerforeningen har pengene stående til en renovering, men det er nu mere sandsynligt, at de ikke har, og det vil så typisk betyde, at fællesudgifterne vil stige. Det skal man være klar over,« siger fagekspert i Bolius, bygningskonstruktør Jeanette Standly Mikkelsen.

Læs også: Det skal du vide, når du køber andelsbolig

I begge situationer er det smart at bede om at få indsigt i, hvad der er foretaget af renoveringsarbejder de seneste år og kigge på budgettet for at orientere sig om, hvad der er planlagt af vedligeholdelsesarbejder.

»Og så handler det ellers om at bruge sine øjne og sin sunde fornuft – og gerne alliere sig med én, der har forstand på det. Tjek både kælder- og loftsrum. Spørg ind til, hvad den tidligere ejer har lavet om, og om arbejdet er udført af autoriserede håndværkere. Det er måske ikke noget, man umiddelbart ville kunne se – for eksempel om vådrumsmembranerne i badeværelset er udført korrekt, eller om afløbene er lavet ordentligt. Og hvis de er lavet bevidst ulovligt, får man det måske ikke at vide, men sælger er forpligtet til at svare, og hvis han vil begå mened ved at svare bevidst ukorrekt, har han sat sig selv i en dårlig situation, hvis det senere viser sig, at arbejdet ikke var i orden,« siger Jeanette Standly Mikkelsen.