Der sidder trods alt ikke længere folk i Skat og pakker breve. Men hav bare billedet af klassiske kontorfolk bag stabler af kuverter i hovedet, for i hvert fald billedligt talt er Skat – mens du læser disse linjer – ved at lægge sidste hånd på ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012. Den kommer en af dagene.

Skat vurderer skiftevis ejerboliger og erhvervsejendomme, inklusive boligudlejningsejendomme. I år er det de sidste, der står for tur. Og ejer man sådan en ejendom, skal man være opmærksom. Vurderingen er ikke et af de dokumenter fra Skat, man blot skal tage til efterretning og gå ud fra, at tallene er beregnet korrekt.

Det påstår Skat heller ikke selv. Tvært-imod har Skat omhyggeligt pointeret, at klageprocessen er en integreret del af vurderingsprocessen. Forstået på den måde, at Skat umuligt kan have tjek på de mange millioner enkeltoplysninger om for eksempel bygningens tilstand, der indgår i vurderingen. Ergo: Hvis der er nye oplysninger, vil Skat – i hvert fald ideelt set – uden yderligere palaver tage højde for dem og ændre vurderingen.

Men blandt erhvervsejendomsmæglerne er det en udbredt holdning, at vurderingsprocessen både i sin metode og i de komponenter, der bliver taget højde for, er så fejlbehæftet, at det stort set kunne være det samme. Det er lige før, at der er tale om en gør det selv-vurdering, så Skats udspil blot er det tal, man vil køre med, hvis man ikke hører andet.

»Det system, som Skat anvender til at foretage ejendomsvurderinger, kunne være utroligt stærkt. Ethvert skøde går til ejendomsværdipåtegning, så de har alle oplysninger om alle transaktioner. Det vil sige, at Skat er ret god til at sætte priser på to- og treværelseslejligheder i København, som jo er meget ens, og som der handles mange af.

Men de er ufatteligt dårlige til at sætte priser på boligudlejningsejendomme og enhver form for erhvervsejendomme,« siger associeret partner og vurderingschef Mikkel Scheel fra DTZ. Når vurderingerne er skæve, bliver skatteopkrævningen det også.

Skatteopkrævningen kommer i form af ejendomsskatter på boligudlejningsejendomme og for de egentlige erhvervsejendomme også de såkaldte dækningsafgifter, som de fleste kommuner opkræver. Naturligvis er der mange tilfælde, hvor fejlene betyder, at skatteregningen bliver for lav. Det kan man så vælge at læne sig tilbage og glæde sig over.

Omvendt kan skatteregningen også blive for stor, og så kræver det et meget altruistisk sindelag at se det som et led i en højere retfærdighed, hvor regnskabet, set fra statens side, går nogenlunde lige op. Derfor er der ved hver vurdering mange, der klager, og nogle med hjælp fra valuarer, revisorer eller advokater. To nye ændringer I år er der ekstra grund til at være opmærksom, anfører Mikkel Scheel. og peger på to forhold:

Dels betyder en ændring af vurderingsloven og skatteforvaltningsloven, at man fremover kun vil genoptage sager, hvis der er uenighed om de faktuelle forhold omkring ejendommen. Det vil sige, at det ikke længere er muligt at få rettet fejlen med tilbagevirkende kraft, hvis det er vurderingsskønnet, den er gal med.

Dels er der en ny lov på vej, der skal forenkle klagesystemet. Som det ligger nu, er det lig med en forringelse, så det er sidste udkald, hvis man vil have sin sag forelagt Landsskatteretten frem for at gå den noget tungere – og dyrere – vej gennem byretterne.

Tjek Mikkel Scheel peger på en række områder, man skal være opmærksom på, når man får sin vurdering: Afskrivninger: Alt andet lige forudsætter Skat, at man vedligeholder sin ejendom, så den ikke blot holder værdien, men også følger den langsigtede generelle værdiudvikling for ejendomme. Men i mange tilfælde er det ikke konsistent med det, som Skat forudsætter om opgørelsen af en virksomheds skattepligtige indkomst, hvor man giver mulighed for at afskrive fire procent om året på erhvervsejendomme.

Denne afskrivning er andet og mere end et skattemæssigt gode – den afspejler den realitet, at især lager- og industriejendomme ofte kun er tiltænkt en levetid på nogle få årtier. Herefter skal de rives ned og erstattes af noget moderne, eller de skal overgå til en ekstensiv anvendelse. Stamoplysninger: Skat trækker de basale oplysninger om ejendommen – nøjagtig størrelse, faciliteter, visse oplysninger om konstruktionen og så videre – fra BBR-registret. Men BBR-registret er langtfra fejlfrit, og disse fejl vil smitte af på vurderingen.

Vær også opmærksom på andre oplysninger, som myndighederne ligger inde med, men som alligevel ikke nødvendigvis er Skat i hænde. Det kan for eksempel være oplysninger om, at grunden under ejendommen er forurenet, eller at der er tinglyst særlige byrder i forbindelse med ejendommen, for eksempel andres hævd til at bruge grunden i nogle tilfælde.

Sammenligning med lejepriser Skat skal ifølge sin egen vejledning vurdere hver enkelt ejendom individuelt. Om de reelt gør det, er et emne, der er til diskus- sion. Mikkel Scheel fra DTZ mener, at svaret er nej: I praksis tager Skat udgangspunkt i lejeniveauet i det område, ejendommen ligger, og dermed er vurderingen koblet op på andre ejendommes værdi.

Naturligvis vil der være en sammenhæng mellem, hvad naboen kan få i leje, og hvad man selv kan opnå. Men der er også mange nuancer, og det vil trække ned, hvis ejendommen for eksempel ligger uhensigtsmæssigt i forhold til sit område, hvis den er dårligt indrettet, hvis den er særligt plaget af støj, dårlige lysforhold eller andet. Hvis en ejendom er renoveret på den ene eller anden måde, antager Skat, at den også er steget i værdi.

Det er som udgangspunkt rimeligt nok. Men ved boligudlejningsejendomme kan historien være en anden, og her ligger et andet af Mikkel Scheels faglige kritikpunkter: Boligreguleringsloven er benhård i sin beskyttelse af lejere, og det indebærer, at man i mange tilfælde ikke kan få finansieret vedligeholdelsen af ejendomme med stigende huslejer. Og det er nu engang indtjeningen på en ejendom, der afgør dens værdi på markedet.