Den største barriere for, at kunderne kan boltre sig i fri konkurrence på ­realkreditmarkedet, er stadig lige til at snuble over. Flytteomkostningerne udgør stadig et økonomisk blåt øje til kunden, og det har en ny lånetype fra Realkredit Danmark ikke ændret på, påpeger Forbrugerrådet Tænk.

»Det har ikke rykket synderligt på konkurrencesituationen, for det rykker ikke afgørende på priserne. Det kan godt være, at det flytter lidt kunder fra bank til Realkredit Danmark – det er formentlig hensigten. Men omkostninger ved at flytte til et andet institut er det store problem. Undersøgelser viser, at mange gerne vil flytte, men at økonomien er en ­barriere,« siger seniorøkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Han anerkender, at der netop er gennemført lovgivning om en rabat på at flytte realkreditlån, når bidraget – det løbende gebyr på et realkreditlån – stiger. Men det batter ikke rigtigt noget, mener seniorøkonomen.

»Rabatten på kurtagen og indfrielsesgebyret udgør med et slag på tasken i omegnen af fem procent, så der er stadig en barriere. Desuden vil mange også gerne flytte, selv om bidraget ikke stiger. Rabatten udløses kun, hvis der sker en bidragsstigning,« siger han.

Forbrugerrådet Tænk har i en analyse konkluderet, at den samlede omkostning ved at flytte et lån på 2,5 mio. kr. ligger mellem knap 18.000 og knap 25.000 kr.

Realkreditrådgiver René Poulsen fra ­Realraad i Roskilde opfatter FlexLife fra ­Realkredit Danmark (RD) som et defensivt tiltag, der skal fastholde kunderne.

»Pantebrevet med 70 års løbetid er en forbedring for kunderne. De kan løbende omlægge lånet til 30 nye års løbetid uden at skulle tinglyse et nyt pantebrev. Altså en potentiel besparelse på 1.660 kr., hvis man bliver i RD,« påpeger realkreditrådgiveren.

»Konkurrence er ikke kun pris«

René Poulsen kalder det også en »væsentlig forbedring«, at kunderne kan til- og fravælge at betale delvise afdrag undervejs i lånets løbetid. Men han vurderer samtidig, at den gængse mulighed for ti års afdragsfrihed vil opfylde de fleste kunders behov. De fleste institutter tilbyder, at afdragsfriheden kan til- og fravælges undervejs med en form for klippekort.

Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen anerkender, at det nye produkt trods alt øger konkurrencen på andet end pris:

»Konkurrence er ikke kun pris, det er også produktudvikling. Så på den måde rykker det lidt og dækker nogle behov. Ideen er nok at tage noget fra bankmarkedet og måske mest Jyske Bank og BRF, som er vokset i de senere år,« siger Morten Bruun Pedersen:

»Man har sagt, at banklånene er mere fleksible end realkreditlånene. Her er ideen, at du har det samme lån hele vejen igennem, også når du skrifter låneprofil og uden de samme omkostninger, hvis du bliver i det samme institut. Vi ser generelt helst afvikling af gæld, men en fordel ved dette lån er, at det hidtil har været enten/eller med afdragsfrihed. Her kan man afvikle en mindre del af lånet, og det er bedre end ingenting set med mine briller.«

BRF Kredit var hurtig til at svare på FlexLife fra Realkredit Danmark:

»Hvis de går efter vores lån, så går vi efter deres efterfinansiering,« lød det fra af­delingsdirektør Mikkel Høeg, BRF Kredit, da selskabet lancerede en opdateret version af sin mobilapp til låneovervågning.

Ifølge Danmarks Nationalbank er der optaget bankgæld med pant i boliger i Danmark for godt 300 milliarder kr. Det er typisk de banklån, der ligger over 80 pct. af boligens værdi, der må belånes med realkreditlån. Hvis denne gæld på grund af prisstigninger eller afdrag kommer inden for 80 pct., kan lånene omlægges til billigere realkreditlån, og ifølge BRF Kredit kan den samlede besparelse for boligejerne være på op mod ti milliarder kr. årligt.

Derfor har koncernen opdateret sin mobilapp til at give lyd fra sig, når sådan en omlægning er mulig.

Europas billigste boliglån

Den gennemsnitlige rente på eksisterende efterfinansiering med variabel rente er ifølge tal fra Danmarks Nationalbank på over fem procent, mens renten på tilsvarende realkreditlån er omkring en til to procent. Helt aktuelt er renten på flekslån under nul.

Ifølge direktør Peter Smith fra Nordea Kredit er Realkredit Danmarks nye produkter udtryk »for rigtig fin konkurrence.«

Men han mener, at Konkurrencestyrelsen og Forbrugerrådet Tænk, som kritiserer konkurrencesituationen i realkreditsektoren, misforstår, hvordan markedet virker.

»Vi konkurrerer om kunderne, men realkreditlån er sværere at flytte på grund af nogle indbyggede egenskaber som 30 årig løbetid, uopsigelighed fra realkreditinstituttets side osv. Men det er jo også de unikke strukturer, der giver Europas billigste boliglån til kunderne,« siger Peter Smith.