Hver måned optog danske boligejere i det seneste kvartal realkreditlån for 1,2 milliarder kroner, og mange af dem gør det i blinde. De fleste faktisk, vurderer Forbrugerrådet. Årsagen er en stadigt voksende skov af lånetyper og forskellige måder at beregne priser på, som hverken lægmand eller fagmand har en chance har for at gennemskue, lyder vurderingerne.

»Jeg har ikke en mening om, hvad der er billigst på langt sigt, for man kan ikke forudsige, hvornår og hvor meget institutterne sætter priserne op, eller for den sags skyld sætter priserne ned,« siger lektor og ekspert i boligøkonomi Jens Lunde fra CBS i København.

Pointen understreges også af, at Forbrugerrådet netop har opgivet at udnævne det billigste realkreditlån i en af de test, som rådet i årtier har gennemført af forskellige produkter på forbrugernes vegne.

»Det er meget svært at agere på dette marked, og jeg frygter, at systemet er ved at gå i opløsning,« siger seniorøkonom i Forbrugerrådet Morten Bruun Petersen, som selv har en fortid i realkreditsektoren.

Han påpger, at der efter rådets vurdering findes omkring 100 forskellige lånevarianter – inden bankerne i den forløbne uge meldte sig på banen som en ny konkurrent om boligbelåning med finansiering fra to af realkreditinstitutterne.

Jyske Bank var først på banen med finansiering fra dels sit eget overskud af indlån, dels BRFkredit, dels andre kapitalkilder for banker. Men modellen gør Jens Lunde skeptisk.

»Hvis Jyske Bank vil bruge sit indlånsoverskud, så er kunderne jo i en noget uklar situation, for ingen ved, hvordan bankens indlånsoverskud bevæger sig i fremtiden. Indlån i Jyske Bank er ikke en konstant størrelse, og renteniveauer har det med at skifte. Så bliver renten på de nye boliglån en blanding af en variabel rente på indlån og en kort, fast refinansieringsrente, der er bestemt på kapitalmarkedet. Jyske Bank har nævnt, at man måske ville anvende F1-obligationers rente, og allerede her ligger der en betydelig renterisiko for betalingerne. Ved valuta- og renteuro vil især korte bankrenter, men også F1-renter være udsatte,« siger han.

Dyrt at vælge forkert

Det gør situationen for forbrugerne endnu mere kritisk, at det er meget dyrt at vælge forkert. At flytte realkreditinstitut koster i omegnen af 20.000 kroner per lånte million kroner, og samlet set vurderer Forbrugerrådet, at konkurrencen forringes.

»Det er jo rart for virksomhederne, at de kan skrue op for priserne, uden at forbrugerne kan gennemskue det, og det giver den modsatte effekt af konkurrence på markedet,« siger Morten Bruun Petersen

Privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg vurderer, at udviklingen skyldes bankernes indtog på realkreditmarkedet. Han mener, at bankerne er i gang med en en bevidst strategi om at udvande realkreditten.

»Det kan man i sig selv ikke sætte en finger på, men problemet er, at det bliver sværere at gennemskue for den enkelte kunde, og jo sværere, det er at sammenligne på tværs, desto nemmere kan bankerne og realkreditinstitutterne skjule gebyrer og andre omkostninger,« siger Kim Valentin.

Store forskelle

Ifølge beregninger fra Forbrugerrådet er der store forskelle blandt de dyreste og billigste løsninger på markedet – især for de populære afdragsfrie, etårige flekslån, som giver den lavest mulige ydelse blandt lånetyperne. Forskellen mellem højeste og laveste pris ved 80 procent belåning af ejendommen udgør over ti år 70.000 kroner, mens lånetypen i den helt anden ende af skalaen – fastforrentede 30-årige lån – kun kan give en forskel på 11.000 kroner over ti år. Men ranglisten kan hurtigt ændre sig i takt med prisstigninger, og selskaberne har da også hævet priserne i meget forskellige tempi.

Siden 2011 har RD været hurtigst til at skrue op med en stigning i de samlede gebyrer på afdragsfrie etårige flekslån på 97 procent. Derefter kommer Nordea med en stigning på 83 procent, og BRF og Nykreditkoncernen med stigninger på henholdsvis 60 og 55 procent.

Det svarer til en ekstraregning på mellem godt 6.000 og 11.700 kroner årligt for et gennemsnitligt lån i Danmark på 1,6 millioner kroner.

I Realkredit Danmark forsvarer adm. direktør Carsten Nøddebo prisstigningerne.

»Vi kan bekræfte, at priserne er steget hos os. Det skyldes, at der er kommet nye regler og krav. Det får vores produktionsomkostninger til at vokse. Det svarer til, at benzinpriserne for private stiger, når prisen på råolien går op,« siger han.