Efter flere måneders forhandlinger meddelte boligminister Kaare Dybvad Bek den 30. januar 2020, at der var indgået en politisk aftale om ændring af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I løbet af foråret vil denne blive nedfældet i et lovforslag, og loven forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.
Den meget omdiskuterede § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven giver mulighed for at sætte ældre udlejningsejendomme i stand og derefter hæve huslejen. Den politiske aftale består af fem hovedtiltag.
(i) Spekulationsstop
Der indføres en karensperiode, hvor en ny udlejer skal vente fem år fra ejerskifte, før der kan opkræves leje efter § 5, stk. 2 for nye, gennemgribende forbedringer af lejemålet. Denne karensperiode skal dog ikke gælde, hvis ejendommens energiklasse hæves med mindst tre niveauer, eller hvis ejendommen energiforbedres for mindst 3000 kr. pr. kvm. Der gives dermed et incitament for at lave grønne tiltag.
»Den meget omdiskuterede § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven giver mulighed for at sætte ældre udlejningsejendomme i stand og derefter hæve huslejen.«
Udlejer kan dog godt udføre gennemgribende forbedringer af lejemål i karensperioden, men der kan alene opkræves leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, hvilket betyder en omkostningsbestemt husleje med tillæg af en beregnet forbedringsforhøjelse.
(ii) Grønt energikrav
Den politiske aftale fastlægger, at ejendomme fremover (a) skal have energimærke A-C eller (b) være løftet med mindst to niveauer i energiklasse, før udlejer efter at have forbedret lejemålet kan opkræve leje efter § 5, stk. 2.
Efter de nuværende regler kan udlejer forbedre lejemål efter § 5, stk. 2, hvis ejendommen har energimærke A-D, eller hvis udlejer har foretaget rene energiforbedringer af ejendommen for mindst 430 kr. pr. kvm. beboelsesareal.
(iii) Afskaffelse af margin for det lejedes værdi
Efter de gældende regler må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, ikke fastsættes til et beløb, ”der væsentligt overstiger det lejedes værdi”. Denne væsentlighedsmargin er efter retspraksis ca. 10 pct.
Den politiske aftale fastlægger, at der ved fastsættelse af leje efter § 5, stk. 2 ikke længere skal være en væsentlighedsmargin. Fremover må lejen ikke overstige det lejedes værdi.
(iv) Styrkelse af lejerne i tvister mellem lejere og udlejere
I henhold til den politiske aftale vil der i lovforslaget komme en række tiltag, der skal styrke lejerne i tvister mellem lejere og udlejere. Der vil blandt andet være tale om (a) krav om, at huslejenævnet mod et gebyr skal besigtige lejemål før forbedring efter § 5, stk. 2, for at sikre at der ikke udføres ”fup-moderniseringer”, (b) at det fremover vil være forbudt for udlejer at tilbyde lejer penge for at opsige eller fraflytte sit lejemål, og (c) at huslejenævnene skal styrkes, og der skal foretages initiativer, der kan øge gennemsigtigheden i lejeniveauerne.
(v) Andelsboliger
I forhold til andelsboliger fremgår det af den politiske aftale, at ”valuarvurderede andelsboligforeninger som udgangspunkt [vil] blive påvirket af initiativerne, fordi de er vurderet som en privat udlejningsejendom”.
Det fremgår af aftalen, at aftalepartierne ønsker, at de besluttede tiltag ikke skal have negative konsekvenser for andelsværdierne. Der indføres derfor mulighed for at fastholde valuarvurderingerne nominelt. Fastholdelsen gælder tidsubegrænset og vil omfatte valuarvurderinger foretaget inden lovens ikrafttræden.
For de andelsboligforeninger, der anvender den offentlige ejendomsvurdering som værdiansættelsesprincip, gives der mulighed for tidsubegrænset at anvende den gamle ejendomsvurdering (hvis den gamle vurdering er højere end en ny vurdering udarbejdet efter ændringerne af § 5, stk. 2).
Det er desuden aftalt, at karensperioden på fem år ikke skal gælde ved omdannelse fra andelsboligforening til udlejningsejendom.
