Nordicals: Ejendomsmarkedet er i god form

Høj volumen, massiv investeringslyst og større geografisk spredning på investeringskortet.

Billede: Vor Frue Kirke, Købehavn Fold sammen
Læs mere

Den årlige internationale ejendomskonference i Cannes, MIPIM 2019, er netop veloverstået. Blandt de 26.000 deltagere var også Nordicals solidt repræsenteret med bl.a. Jacob Lund, partner og adm. direktør i Nordicals i København.

»Mange store og højaktuelle emner blev drøftet på MIPIM, og den massive deltagelse fra branchefolk verden over vidner om en ejendomsbranche med fortsat spirende kreativitet og investeringslyst,« siger Jacob Lund.

Balancen i prissætningen i 2019
I 2018 nåede transaktionsvolumen i Danmark op på samlet 76 mia. kr. Et flot niveau, der i historisk kontekst kun overgås af rekordåret i 2017. Med udsyn til endnu en flot volumen i 2019 er markedet dog fortsat påvirket af et mindre forventningsmismatch mellem køber og sælger, hovedsageligt vedrørende de store aktivtyper. Udfordringen bunder i, at de større handler har svært ved at komme i mål, fordi sælgerne er blevet mere prisbevidste. Med et kig på første halvår af 2019 ses, at de købevillige investorer og prisbevidste sælgere fortsat kæmper med at finde balancen i prissætningen. De sidste par måneder har tydeligt vist, at der er opstået en stigende forskel i prisforventningen mellem køber og sælger, og det efterlader et marked, hvor de større handler er lidt længere undervejs. Det betyder ikke, at investorerne trækker sig, for investeringslysten på det danske ejendomsmarked er fortsat massivt voksende.

»Selvom transaktionsvolumen i 2018 var ca. 20 mia. kr. mindre end i rekordåret 2017, ser vi det stadig som et godt resultat, der vidner om en fortsat stor aktivitet i ejendomsbranchen,« siger Jacob Lund, partner og adm. direktør i Nordicals.

Færre større handler
En af årsagerne til, at volumen faldt i 2018, er, at antallet af større handler til over 500 mio. kr. har været lavere. Med en tilbagegang på ca. 15 mia. kr., sammenholdt med rekordvolumen i det foregående år, kunne 2018 ikke matche samme høje niveau. Tilbagegangen forklares af shoppingcenter-segmentet, hvor flere store investeringsudbud ikke endte som gennemførte handler. I hovedstadsområdet blev der handlet for godt 44 mia. kr., svarende til 57,4 pct. af den samlede volumen, hvilket er på niveau med 2017.

Større spredning
Aktiviteten i hovedbyerne er fortsat stærk, til trods for at en større geografisk spredning har vist sig blandt transaktionerne. Der bliver i stigende grad handlet uden for København, Aarhus, Odense og Aalborg, og det skyldes blandt andet betydelige prisstigninger, der i særdeleshed gør sig gældende for de prime aktiver i storbyerne og får investorerne til at søge udenbys.

»Markedet har spredt sig til de sekundære lokationer, og tendensen forklares på baggrund af de høje priser i København og Aarhus, som får flere investorer til at søge væk fra landets største hovedbyer i ønsket om at sikre investeringer med højere afkast,« siger Jacob Lund.

Investorernes fokus er rettet mod landets mellemstore byer, der tilbyder gode rammer for vækst, mulighed for nybyggeri samt højere afkast sammenlignet med tilsvarende ejendomme beliggende i landets største byer. Investeringsaktiviteten var i 2018 centreret omkring boligejendomme, der udgjorde godt halvdelen af den samlede handelsvolumen. Boligejendomme handles i alle centrale bydele og bykvarterer i København, og mængden af handlede ejendomme holder omtrent samme niveau som i 2017.

»Vi ser en kontinuerlig strøm af nye internationale aktører, der ofte indgår partnerskaber med investorer, der allerede er etablerede i Danmark.« Billede: Jacob Lund, Partner og adm. direktør i Nordicals. Fold sammen
Læs mere

Udenlansk kapital på stabilt niveau
De internationale aktørers indtog, der i særdeleshed omfatter København, gjorde sig i 2018 bemærket med massive investeringer med udenlandsk kapital. Størst var sydkoreanske AIP Asset Managements køb af Novo Nordisks domicil i Søborg. Markedet er drevet af stor efterspørgsel fra udenlandske aktører, og vi oplever i stigende omfang, at der kommer nye investorer til, forklarer Jacob Lund.

»Vi ser en kontinuerlig strøm af nye internationale aktører, der ofte indgår partnerskaber med investorer, der allerede er etablerede i Danmark. Omvendt ser vi kun få udenlandske investorer sælge ud og forlade Danmark. De udenlandske aktører betragter Danmark som et gunstigt marked og foretager gerne flere investeringer, når de først er indtrådt,« siger han.

Som nævnt søger de danske investorer i stigende grad investeringsmuligheder udenfor de største byer, mens de udenlandske investorer hovedsageligt afsøger markedet i København og Aarhus, hvor de høje priser endog lægger en dæmper på antallet af handler, understreger Jacob Lund.

»Ifølge vores statistik er efterspørgslen på markedet intakt. Når nogle trækker sig, så kommer der nye spillere til, og med dette flow forbliver handelsaktiviteten og efterspørgslen stor.«

Professionelt setup nødvendigt
I København og Aarhus er der udsigt til yderligere prisstigninger på ejendomme, og med denne udvikling skabes et marked, som er svært for de mindre kapitalstærke aktører at trænge ind på. De udenlandske investorer samler typisk deres ejendomme i større porteføljer, og det efterlader et øget pres hos de mindre investorer, der ikke kan løfte samme volumen. En sådan tendens medfører øget professionalisering, som skubber markedet i den rigtige retning, lyder det fra Jacob Lund:

»Vi oplever, at markedet bliver mere og mere professionelt, og det kræver, at vi som ejendomsrådgivere er i stand til at tilbyde vores kunder et yderst professionelt setup for at være på forkant med markedet, hvilket er en af de vigtigste forudsætninger for vores succes.«

Stabil prisudvikling
De senere år har vi set store prisstigninger drevet af en positiv markedsudvikling baseret på komprimering i afkast og stigning i potentielle huslejeniveauer, hvor udviklingen i disse imidlertid ser ud til at blive mere moderat. For 2019 forventes, at der fortsat vil være prisstigninger på attraktive ejendomme på prime beliggenheder, men der er samtidig udsigt til en mere stabiliseret udvikling i de kommende år. I forlængelse af dette vil det være fordelagtigt for mere passive investorer at sælge til investorer, der benytter sig af en mere aktiv asset management-strategi, da de ofte er i stand til at betale en højere pris for ejendommene.

Aktivitetsfremgang
Ses der længere frem, forventes en grundlæggende stærk transaktionsvolumen også for 2019, der har udsigt til at lande på et niveau, der kan måle sig med året forinden. Den danske økonomi har bevæget sig ind i et længerevarende opsving, hvor der fortsat er plads til vækst og solid aktivitet. På sælgersiden var der i 2018 en stor overvægt af danske investorer, men forventningerne er, at denne tendens vil aftage i den kommende periode. Mange udenlandske investorer opererer med en femårig investeringsplan, og disse opkøb vil i de kommende år ramme tidspunktet, hvor ejendomsbesidderne vil overveje frasalg. I den sammenhæng forventes, at de internationale investorer i stigende omfang vil handle ejendomme med hinanden på det danske marked, hvorfor der er udsigt til et fortsat attraktivt ejendomsmarked i 2019.

Nordicals har netop udgivet deres halvårlige markedsrapport for 2019, som følger markedsudviklingen tæt. Få mere viden om markedet for erhvervsejendomme. Download Nordicals’ markedsrapport på www.nordicals.com.

 

Dette indhold er produceret af Berlingske Media Native & Creative i samarbejde med en annoncør. Berlingske Medias uafhængige redaktioner har intet at gøre med udarbejdelsen af indholdet.