Mursten bliver stående - kurser går op og ned

Ejendomsmarkedet har for alvor rystet krisetiderne af sig, og de gunstige forhold tiltrækker både store og mindre investorer, som søger et stabilt alternativ til aktiemarkedet og de lavt forrentede obligationer.

Ingen investeringer er helt uden risici, men ejendomsmarkedet kan være en ganske stabil investering, i hvert fald, hvis man har mod på at tænke langsigtet. (Foto: Colourbox) Fold sammen
Læs mere

Ejendomsmarkedet er i vækst, og det har skabt fordelagtige forhold for investeringer i udlejningsejendomme. Fast ejendom kan få den tålmodige investor være et alternativ - eller en tilføjelse til - ens investeringsportefølje, hvor man tjener penge på de løbende lejeindtægter.

Virksomheden Koncenton beskæftiger sig netop med ejendomsinvesteringer. Hos dem går man med i større puljeprojekter med risikospredning på flere boligejendomme. Desuden slipper man for ansvaret og arbejdet med den løbende drift, herunder udlejning, vedligehold og administration.

»Vi oplever, at denne type investering tiltaler mange investorer, da den er passiv, så man ikke skal foretage sig noget som helst,« fortæller Oliver Peters, investeringsdirektør i Koncenton.

Typisk vil man blive medejer af fem til seks ejendomme, hvilket giver den omtalte risikospredning. Skal man have samme risikospredning som soloinvestor, vil det kræve flere større enkeltstående investeringer. Sidstnævnte henvender sig mest til en professionel investor med stor formue og ikke mindst ekspertise inden for ejendomsadministration.

Oliver Peters, investeringsdirektør i Obton. Fold sammen
Læs mere

»En soloinvestering kræver et meget højt niveau af involvering og overvågning af ejendomsinvesteringerne, ligesom det er væsentligt at have udpræget kendskab til de forskellige markeder. Det er typisk for folk, der har en lidt større formue og vælger at lave en risikospredning ved at sætte penge i flere enkeltstående projekter,« siger Oliver Peters.

De store byer i Danmark - især København og Aarhus, men også en række større provinsbyer - oplever en stor befolkningstilvækst og en stigende efterspørgsel på boliger. Selvom priserne kan være i den høje ende, er det alligevel et fornuftigt sted at kigge hen som ejendomsinvestor.

»Hvis man kigger på lige præcis det her marked, så er de store byer stadig sikrest - også selvom man måske tænker, at ejendomspriserne har nået et punkt, hvor de dårligt kan stige mere. Og skulle priserne falde, så stiger de oftest hurtigere igen i storbyen end i provinsen,« fortæller Kim Valentin, økonomisk rådgiver og direktør i Finanshuset Fredensborg og tilføjer:

»I de store byer kan man næsten altid sælge.«

Alternativ til aktier og forældrekøb
Ingen investeringer er helt uden risici, men ejendomsmarkedet kan være en ganske stabil investering, i hvert fald, hvis man har mod på at tænke langsigtet.

»Man kommer ikke til at se mange investeringer i dag, hvor man køber en ejendom til 100 millioner kroner og sælger den videre til 130 millioner to år efter. Det er spekulation, og det kan man gøre på visse tidspunkter i et positivt marked og en positiv konjunktur. Hvis man laver et overskud på den måde, så er det primært fordi man har været heldig og konjunkturen har været med en,« fortæller Oliver Peters.

Hos Koncenton arbejder man mere langsigtet og budgetterer eksempelvis ikke med værdistigninger på ejendommene, der blot betragtes som en økonomisk upside. De forvalter over tusind lejemål, og af disse står bare 0,6 procent ledige. Det er alpha og omega i forhold til at gøre det til en god forretning.

»Ejendomme er ikke billige i dag, men hvis man kan lave en rigtig god driftscase og leje boligerne ud - og er villig til at tage det lange, seje træk, så man får dels en lille udlodning og afdrager på gælden - så bliver det samlet set rigtigt fornuftigt,« siger Oliver Peters.

Ud fra denne strategi udbyder selskabet aktuelt deres femte ejendomsfond, Koncenton Vækstbyer II, der kommer i kølvandet på fire vellykkede fonde. I projektet investeres der i 3-5 store boligejendomme i danske vækstbyer. Man forventer, at investor over 10 år opnår et årligt afkast på 9,34 procent. Heraf udloddes en del som årlige udbytter, mens resten bruges til afdrag på lånefinansieringen.

Ejendomsinvesteringer kan, ifølge Oliver Peters, være et fornuftigt alternativ til aktiemarkedet.

»Når vi har hørt de store pensionskasser forklare deres 2018, så har de typisk sagt, at de var udfordret og lavede nogle tab på deres aktier, men at de heldigvis havde nogle modsvarende gevinster på dels infrastruktur, på sol- og vindenergi, men også på ejendomsinvesteringer,« fortæller Oliver Peters.

Ifølge en nyligt offentliggjort rapport fra ejendomsmæglerkæden EDC er der optimisme at spore blandt ejendomsinvestorerne. 52 procent af de adspurgte investorer forventer at priserne på boligudlejningsejendomme vil stige i 2019.

Ud over det fornuftige afkast, og mageligheden ved ikke at skulle stå for driften, er der en ganske lavpraktisk fordel ved at investere en del af sine midler i ejendomme gennem en investeringsforening. Investeringen kan være et godt alternativ, hvis man i forvejen overvejer et forældrekøb, når de yngste i familien skal flyve fra reden.

»Vi har den sidegevinst i vores projekter, at investorerne får anvisningsret, så det kan jo også være et alternativ til et forældrekøb,« siger Oliver Peters.

Frygt for overophedning og boligbobler
Til hele området omkring ejendomsinvestering har der af og til klæbet nogle knap så flatterende udtryk. Ord som »overophedning« og »boligbobler« kan måske afskrække nogle. Især fordi den seneste finanskrise ikke ligger så langt tilbage. Men hvis tilgangen til markedet er fornuftigt og langsigtet - og man ikke går efter en hurtig gevinst - så er det en ubegrundet frygt.

»Man skal naturligvis være opmærksom på, om man køber noget, der har en sund drift. At det kan lejes ud, at det har en realistisk husleje og en fornuftig finansiering. Er de ting opfyldt og har man en langsigtet investeringshorisont, så er det jo en helt almindelig driftscase. Så hænger det ofte rigtig fint sammen,« siger Oliver Peters.

Han bakkes op af Danske Banks forventninger til boligmarkedet i 2019. Her udtrykkes en generel optimisme i forhold til boligmarkedet over en bred kam. Desuden forventes en meget beskeden rentestigning på omtrent 0,25 procent ved udgangen af året.

Annoncørbetalt indhold (native indhold) er et kommercielt samarbejde mellem Berlingske Media PartnerLab og en annoncør. Berlingske Medias uafhængige redaktioner har intet at gøre med udarbejdelsen af dette indhold.