Konkursboets indtrædelsesret i et erhvervslejeforhold
Går en erhvervslejer konkurs, kan det være en fordel for konkursboet at indtræde i lejerens lejeaftaler for at afvikle lejerens virksomhed på den mest gunstige måde eller indtræde i lejeforholdet for på et senere tidspunkt at kunne afstå lejemålet til en anden lejer. Omvendt kan det også være en fordel for konkursboet at undlade at indtræde i et lejeforhold med henblik på at begrænse de fortrinsstillede krav, der vil opstå ved den fortsatte anvendelse af lejemålet.
For en udlejer kan der både være fordele og ulemper ved, at et konkursbo fortsætter driften i et erhvervslejemål. På den ene side er udlejer sikret at få betaling for den fortsatte drift efter konkursens indtræden, og hvis konkursboet afstår erhvervslejemålet til en tilsvarende lejer, undgår udlejer usikkerhed i forhold til driftsindtægter for den fremtidige periode.
På den anden side kan det også være i udlejers interesse at få et konkursbo ud af et erhvervslejemål, idet udlejer kan have et ønske om at gøre lejemålet mere tidssvarende gennem en renovering eller foretage andre ændringer i og omkring lejemålet.
Når en erhvervslejer går konkurs, kan udlejeren kræve, at konkursboet straks tager stilling til, om det vil indtræde i lejeforholdet. Kravet om stillingtagen ’straks’ overlader ikke megen betænkningstid til konkursboet, idet svar må gives fra den ene dag til den anden. Såfremt konkursboet ikke straks afgiver svar, vil udlejers krav på betaling af leje fra konkursens indtræden til det tidspunkt, hvor konkursboet erklærer ikke at ville indtræde i lejeforholdet, blive et fortrinsstillet krav i konkursboet. At kravet er fortrinsstillet betyder, at kravet bliver dækket forud for konkursboets usikrede kreditorer. Sådanne simple krav betales først efter de fortrinsstillede krav og opnår dermed sjældent fuld dækning.
Søren Kopp, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Konkursboet har ret til at indtræde i lejeforholdet. For udlejer betyder konkursboets indtrædelse, at udlejer kan kræve lejen betalt direkte af konkursboet.«
Konkursboet har ret til at indtræde i lejeforholdet. For udlejer betyder konkursboets indtrædelse, at udlejer kan kræve lejen betalt direkte af konkursboet. Da det oftest kun er nødvendigt for konkursboet at indtræde i lejemålet i en vis periode, har konkursboet også en tilbagetrædelsesret, således at konkursboet med én måneds varsel kan opsige lejemålet. I denne ét-måneds-opsigelsesperiode er udlejers krav på leje fortrinsstillet. Udlejers krav på leje for den resterende opsigelsesperiode (som eventuelt vil kunne konkursreguleres, jf. nedenfor) vil være et simpelt krav i konkursboet.
Konkursregulering
Konkursboet er ikke nødvendigvis bundet af, at det mellem udlejer og lejer oprindeligt aftalte opsigelsesvarsel, eller at der mellem udlejer og lejer er aftalt uopsigelighed. Dette gælder både, hvor konkursboet ikke ønsker at indtræde i aftalen, og hvor konkursboet er indtrådt, men senere ønsker at opsige erhvervslejekontrakten. Konkurslovens regler giver konkursboet mulighed for at konkursregulere. Dette indebærer, at lejeforholdet kan opsiges med et ’’sædvanligt’’ eller ’’rimeligt’’ varsel. Som udgangspunkt er et sædvanligt varsel det, der følger af lejelovgivningens regler, hvilket som oftest er tre måneder. I retspraksis er det dog fastslået, at et rimeligt varsel efter omstændighederne kan være længere, f.eks. hvis udlejer har foretaget særindretninger af hensyn til lejer.
Udlejers ophævelsesret
Trods udlejers fortrinsstilling er det ikke udelukket, at udlejer ikke ønsker at fortsætte lejeforholdet med konkursboet som lejer. Udlejer kan ophæve lejekontrakten, hvis udlejer allerede inden konkursen havde ret til at ophæve erhvervslejekontrakten som følge af lejerens væsentlige misligholdelse af erhvervslejekontrakten.
