SPONSERET INDHOLD

Ejendomsadvokaten: Udlejers praktiske håndtering af erhvervslejers konkurs

Hvis en erhvervslejer går konkurs, har udlejeren af det pågældende lejemål stor interesse i at håndtere forholdene omkring konkursen på en måde, der er mest fordelagtig for udlejer selv.

SØREN DAMGAARD, advokat og partner i Bruun og Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun og Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil. Fold sammen
Læs mere

For et par uger siden skrev vi om udlejers reaktionsmuligheder ved en erhvervslejers konkurs. I denne uge ser vi nærmere på, hvordan en udlejer i praksis kan håndtere konkurssituationen på en måde, der giver udlejeren et godt udgangspunkt for hurtigt at få klarhed omkring erhvervslejemålets fremtid.

Kontakt den konkursramte erhvervslejer
Bliver en udlejer bekendt med, at en erhvervslejer er gået konkurs, bør udlejeren hurtigst muligt sende et brev til kurator med en forespørgsel om, hvorvidt konkursboet ønsker at indtræde i lejekontrakten eller ej. Som beskrevet i vores tidligere artikel kan udlejeren kræve, at konkursboet straks tager stilling til, om det vil indtræde i lejeforholdet. I praksis betyder ’straks’, at konkursboet skal give udlejer svar fra den ene dag til den anden.

For at opnå den hurtigste afklaring omkring lejemålet bør udlejer sørge for, at konkursboet bliver oplyst om det eksisterende lejeforhold i forbindelse med beslutningen omkring konkursboets eventuelle indtræden i lejeforholdet. Udlejer bør derfor i forbindelse med første henvendelse til kurator fremsende en kopi af erhvervslejekontrakten med alle tillæg samt oplysninger om udestående restancer.

Kurators manglende tilbagemelding
En udlejer vil oftest gerne have genudlejet erhvervslejemålet til en ny erhvervslejer hurtigst muligt. Vender kurator ikke retur på udlejerens henvendelse, bør udlejeren derfor ophæve lejemålet som følge af misligholdelse af lejekontrakten på grund af manglende huslejebetaling. I forbindelse med ophævelsen skal udlejer meddele kurator, at rømning af lejemålet skal iværksættes omgående.

Efter ophævelsen bør udlejer jævnligt (evt. dagligt) følge op over for kurator og kræve oplysning om, hvilke skridt der er taget til rømning af lejemålet, og hvornår dette forventes gennemført.

Udlejers krav i konkursboet
Kurator i et konkursbo vil typisk kun fjerne aktiver, der repræsenterer en salgsværdi og aktiver, der er ejet af og skal udleveres til tredjemand. Erhvervslejemål vil som oftest blive efterladt, som det er, og udlejer må i den forbindelse forvente at skulle afholde omkostninger til rydning og istandsættelse af lejemålet.

Søren Damgaard, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom

»Vender kurator ikke retur på udlejerens henvendelse, bør udlejeren derfor ophæve lejemålet som følge af misligholdelse af lejekontrakten på grund af manglende huslejebetaling.«


Udlejers krav – herunder omkostninger til rydning og istandsættelse iht. erhvervslejekontrakten – kan anmeldes i boet som et simpelt krav. Udlejers krav kan muligvis være bedre stillet, hvis (i) konkursboet er indtrådt i lejemålet, (ii) konkursboet ikke straks har besvaret udlejers opfordring, eller (iii) hvis boet har handlet ansvarspådragende (typisk hvis konkursboet ved rømning har forårsaget skade på lejemålet).

Har konkursboet ikke straks afgivet svar til udlejer, vil udlejers krav på betaling af leje fra konkursens indtræden til det tidspunkt, hvor konkursboet erklærer ikke at ville indtræde i lejeforholdet, blive et fortrinsstillet krav i konkursboet. Vælger konkursboet at indtræde i lejemålet, har udlejer krav på lejebetaling fra konkursboet, frem til at konkursboet opsiger eller afstår lejemålet.

Udlejers krav i konkursboet dækkes i første omgang af det depositum og/eller den forudbetalt leje, som erhvervslejeren som oftest har indbetalt i forbindelse med indgåelsen af erhvervslejekontrakten. Den resterende del af udlejers krav skal anmeldes i konkursboet.

Dette indhold er produceret af Berlingske Media i samarbejde med en annoncør. Berlingske Medias uafhængige redaktioner har intet at gøre med udarbejdelsen af indholdet.