SPONSERET INDHOLD

Ejendomsadvokaten: Udlejer af bodegalejemål var ikke bundet ved stiltiende accept eller passivitet

I en nylig sag fandt landsretten, at en udlejer ikke var bundet som følge af passivitet, selvom udlejer igennem flere år havde set igennem fingre med lejers udeservering, og udlejers adfærd havde ikke ført til en stiltiende permanent aftale om udeservering fra lejemålet.

SØREN KOPP. Advokat og partner i Bruun og Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun og Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil. Fold sammen
Læs mere

Sagen for bolig- og landsretten
En andelsboligforening på Nørrebro indgik i 2014 en erhvervslejekontrakt om udlejning af nogle af foreningens lokaler til lejers drift af bodega. Allerede fra åbningen begyndte lejer - bodegaens ejer - at foretage udeservering foran bodegaen. Først ved at opstille kabeltromler, hvor bodegaens gæster kunne ryge, og senere ved opsætning af borde og stole i stadig øget omfang. I 2015 søgte og opnåede bodegaen kommunens tilladelse til udeservering.

Det fremgik af lejekontrakten, at andelsboligforeningen suverænt disponerede over alle udenomsarealer, herunder fortove.

Der opstod hurtigt problemer mellem bodegaens ejer og nogle af foreningens medlemmer, som var plaget af støj fra bodegaen. Støjen skyldtes særligt udeserveringen, som ofte foregik ud over de tilladte åbningstider. Foreningen var i dialog med lejer, hvor temaet primært var støjen, hvorimod selve udeserveringen som sådan ikke blev påtalt. Foreningen havde efter egen vidneforklaring været åben over for en eller anden form for udeservering, forudsat at støjgenerne kunne løses.

Søren Kopp, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom

»Ved retsfortabende passivitet kan en part ikke længere støtte ret på en ellers velerhvervet rettighed. I dette tilfælde foreningens ret til suverænt at råde over udenomsarealer og dermed forbyde udeservering - hvilket retten dog ikke fandt var tilfældet i denne sag.«


Problemerne udviklede sig fra ophedede debatter på Facebook til påstået chikanøse forhold og diverse trusler, og der havde løbende og frem til efteråret 2017 været en stribe mæglingsmøder med lejer på hendes kontor.

I december 2017 fremsendte foreningen et påbud til lejer om at ophøre med udeservering. Det afviste lejer, hvorefter foreningen lagde sag an for at få rettens ord for, at lejer ikke var berettiget til at servere uden for de lejede lokaler.

Rettens resultat
Boligretten og senere Østre Landsret fandt, at foreningens stiltiende tilladelse til udeservering fra bodegaen måtte anses for midlertidig. Foreningen havde ikke ved passivitet fortabt sin ret efter erhvervslejekontrakten og kunne dermed inddrage tilladelsen som sket. Retten afviste desuden lejers synspunkter om, at det ved aftaleindgåelsen måtte være påregneligt for foreningen, og dermed indforstået mellem parterne, at der skulle foretages udeservering. I øvrigt afvistes et synspunkt om, at parterne ikke aftaleretligt kunne regulere lejers anvendelse af fortovet, da dette er et offentligt areal ejet af Københavns Kommune.

Det er værd at bemærke, at ved boligretten fandt en af de tre boligretsdommere, at foreningen havde fortabt sin ret ved passivitet.

Dommens betydning
Dommen omhandler velkendte juridiske principper, nemlig at en aftalepart efter omstændighederne kan blive bundet enten som følge af betragtninger om stiltiende aftaleindgåelse eller som følge af retsfortabende passivitet. Konklusionen giver i praksis ofte det samme resultat. En part kan ved stiltiende aftaleindgåelse erhverve rettigheder på trods af, at der ikke formelt eller udtrykkeligt er indgået en aftale. Ved retsfortabende passivitet kan en part ikke længere støtte ret på en ellers velerhvervet rettighed. I dette tilfælde foreningens ret til suverænt at råde over udenomsarealer og dermed forbyde udeservering - hvilket retten dog ikke fandt var tilfældet i denne sag.

Afgørelsen viser, at der skal en del til, før en udtrykkeligt aftalt rettighed fortabes. Hvor meget afhænger af en konkret vurdering af de samlede omstændigheder. Samtidig viser dissensen ved boligretten, at udlejer bør sikre sig imod risikoen for at fortabe rettigheder ved passivitet. Det kan ske ved at indskærpe skriftligt overfor lejer, at man forbeholder sig sin ret, selvom man i en periode ikke vælger at håndhæve den (således som foreningen i en periode så igennem fingre med udeserveringen) og i øvrigt præcisere over for lejer, at eventuel tilladelse til afvigelse er midlertidig.

Dette indhold er produceret af Berlingske Media i samarbejde med en annoncør. Berlingske Medias uafhængige redaktioner har intet at gøre med udarbejdelsen af indholdet.