En ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020. Den nye lov indebærer en ophævelse af stemmebegrænsningsreglen ved genudlejning, som havde uhensigtsmæssige konsekvenser i en række sammenhænge.
Den hidtidige ejerlejlighedslov indeholdt en stemmebegrænsningsregel i § 2, stk. 4, hvilket betød, at en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kunne deltage i afstemninger efter fordelingstal for ejerlejligheder, som var genudlejede. Det vil sige, at når ejeren af flere ejerlejligheder i ejerforeningen lejede en ejerlejlighed ud anden gang, mistede ejeren sin stemmeret efter fordelingstal i ejerforeningen for den genudlejede ejerlejlighed.
Stemmebegrænsningsreglen havde oprindeligt til formål at beskytte mindretallet i en ejerforening mod de tilfælde, hvor en udlejer opdeler en ejendom i ejerlejligheder og ved salg af disse bevarer majoriteten i ejerforeningen. I disse tilfælde har den udlejende ejer fortsat majoriteten og kan dermed typisk på egen hånd bestemme, hvorvidt der eksempelvis skal ske forbedringer og moderniseringer i ejerforeningen.
Uhensigtsmæssige konsekvenser
Stemmebegrænsningsreglen har dog vist sig at have en række uhensigtsmæssige konsekvenser. Dette kom et udvalg frem til, der blev nedsat den 23. juni 2016, og som afleverede sin rapport til erhvervsministeren den 21. marts 2018. Udvalget bemærkede, at det er uhensigtsmæssigt, at den oprindelige ejer, som ejer flere udlejede ejerlejligheder, mister indflydelse i ejerforeningen, i takt med at lejlighederne bliver genudlejet. Dette skaber en ubalance i ejerforeningen, hvor den oprindelige ejer ikke har indflydelse på, hvad eksempelvis fællesudgifterne skal anvendes til, selvom denne bidrager med en forholdsmæssig større del af foreningens samlede indtægter.
Søren Damgaard, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Ophævelsen af stemmebegrænsningsreglen og indførelsen af generalklausulen er grundlæggende en positiv og tiltrængt ændring af ejerlejlighedsloven.«
Denne uhensigtsmæssighed har medført, at stemmebegrænsningsreglen nu helt ophæves.
§ 2, stk. 4 erstattes af en generalklausul
Der indføres i stedet en ny generalklausul, som gør det muligt at se bort fra urimelige vedtægtsvilkår og yder dermed en mere generel beskyttelse af mindretallet. Dette kan eksempelvis være vedtægtsvilkår om urimelige fordelingstal, men omfatter også urimelige beslutninger truffet ved misbrug af majoriteten. Generalklausulen har derfor et bredere anvendelsesområde, men bestemmelsen skal forsat kunne dække nogle af de situationer, som hidtil har været omfattet af ejerlejlighedslovens § 2, stk. 4.
Generalklausulen vil derfor kunne bringes i spil, hvis en oprindelig ejer af en udlejningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, indretter sig således, at ejeren sælger netop så mange ejerlejligheder, at den pågældende ejer bevarer majoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejerforeningen og derved på generalforsamlingen kan gennemtrumfe beslutninger. Dette kan f.eks. være beslutninger, der er til vedkommendes egen fordel og til ulempe for de øvrige ejere.
I sådanne tilfælde kan den nye generalklausul være relevant, da beslutningen vil kunne tilsidesættes ud fra en konkret vurdering. Tilsidesættelse efter generalklausulen vil i praksis ske ved, at den eller de berørte ejere anlægger sag mod foreningen ved indlevering af stævning til retten med påstand om at få generalforsamlingsbeslutningen kendt ugyldig.
Ophævelsen af stemmebegrænsningsreglen og indførelsen af generalklausulen er grundlæggende en positiv og tiltrængt ændring af ejerlejlighedsloven. Den medfører, at udlejere i højere grad kan bevare deres indflydelse på, hvad fællesudgifterne skal anvendes til, samtidig med at mindretallet beskyttes mod urimelige beslutninger.
Ændringerne medfører også, at udlejere, som ellers havde mistet deres stemmeret i ejerforeningen som følge af genudlejning, genvinder stemmeretten fra 1. juli 2020.
