Når der handles en fast ejendom, er sælger forpligtet til at oplyse køber om forhold, der må formodes at have betydning for køberen. En sælger skal oplyse køber om sit kendskab til defekter, om sit kendskab til forhold, der giver konkret anledning til mistanke om mulige defekter og om forhold, som sælger bør indse, kan skuffe køberen. Det kan eksempelvis være, at der ofte står vand i kælderen, at strømmen nemt slår fra, når flere remedier i køkkenet anvendes på samme tid og lignende.
Såfremt sælger ikke overholder sin loyale oplysningspligt, kan sælger ifalde et erstatningsansvar for de tab, som de manglende oplysninger måtte påføre køber.
For at finde ud af, om sælger i en konkret situation har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, skal det undersøges, hvad sælger vidste eller burde have vidst, hvad køberen burde have opdaget, og der skal foretages en afvejning af, hvem der var nærmest til at vide, om oplysningen var vigtig for køber.
Sagen for Vestre Landsret
I en nylig sag tog Vestre Landsret stilling til, om to sælgere havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved ikke at fortælle køber, at der blev drevet bordel i naboejendommen.
Køber var i sagen blevet bekendt med, at der i naboejendommen blev drevet bordelvirksomhed efter underskrivelsen af købsaftalen, men før indflytningen. Køber lagde herefter sag an mod sælgerne med krav om erstatning/forholdsmæssigt afslag under anbringendet, at sælgerne havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved ikke at fortælle om naboens virksomhed.
Køber havde inden sagens anlæg fået en ensidigt indhentet sagkyndig erklæring fra en ejendomsmægler. Dette for at få vurderet, om det havde betydning for den købte ejendoms værdi, at der blev drevet bordelvirksomhed fra naboejendommen. Ejendomsmægleren fandt, at ejendommen, der var handlet til 1.925.000 kr., ville have haft en pris, der var 154.000 kr. lavere, hvis en køber var gjort bekendt med, at der blev drevet bordelvirksomhed hos naboen.
Søren Damgaard, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Afgørelsen viser, at selvom det var en væsentlig oplysning for køber, at der var bordelvirksomhed i naboejendommen, så er der en grænse for, hvor langt sælgers loyale oplysningspligt rækker.«
Efter køber havde skrevet under på købsaftalen, var skiltningen ind til bordellet eskaleret, og køber var generet af trafikken til naboejendommen, idet gæster, der kørte for langt, vendte i købers indkørsel.
Vestre Landsrets resultat
Landsretten lagde til grund, at der i vinteren op til handlen af ejendommen var et rygte om bordelvirksomhed i nabolaget, og at sælger var blevet foreholdt rygtet af ejendomsmægleren. Sælger havde herefter talt med naboen, der havde bordelvirksomheden. Hun havde fortalt, at rygtet var rigtigt, men at hun flyttede om et par måneder. Sælger havde derfor ikke gjort køberen opmærksom på rygtet, idet køber først skulle overtage huset efter naboens flytning.
Landsretten fandt frem til, at oplysningen om bordelvirksomhed ville have afholdt køber fra at købe ejendommen, men landsretten fandt imidlertid, at naboejendommens aktiviteter og virkningerne for omgivelserne ikke adskilte sig væsentligt fra, hvad køber måtte forvente. Vestre Landsret fandt derfor, at de manglende oplysninger om naboens ikke-ulovlige aktiviteter i en situation som den foreliggende ikke kunne statuere en retlig relevant mangel, som ville give køber adgang til at gøre et mangelsansvar gældende.
Afgørelsen viser, at selvom det var en væsentlig oplysning for køber, at der var bordelvirksomhed i naboejendommen, så er der en grænse for, hvor langt sælgers loyale oplysningspligt rækker. Det tyder dog på, at det i afgørelsen har spillet ind, at der var tale om en ikke-ulovlig aktivitet, og at generne fra bordelvirksomheden ifølge andre beboere i området ikke var store.
Afgørelsen viser også, at man som køber skal huske, at man har en selvstændig undersøgelsespligt for forhold, der er væsentlige for én. I den konkrete sag var nabolaget væsentligt for køber, hvorfor køber selv burde have undersøgt området nærmere.
