Tinglysningsafgiften ved pantsætning af fast ejendom
Når en fast ejendom erhverves, vil køber så godt som altid optage lån til finansiering af ejendommen. Til sikkerhed for lånet vil det långivende institut typisk kræve at få pant i den pågældende ejendom. I den forbindelse skal der betales tinglysningsafgift.
Afgiften udgør pr. 1. marts 2020 et fast beløb på DKK 1.730 plus et variabelt beløb svarende til 1,45 % af det pantsikrede beløb, dvs. hovedstolen på pantebrevet. Der betales med andre ord DKK 16.230 for den første millions pant i ejendommen og DKK 14.500 pr. million derefter. Ved finansiering af større ejendomme kan afgiften således beløbe sig til en betragtelig sum, og køber bør derfor holde sig reglerne om afgiftsnedsættelse for øje.
Nedsættelse af tinglysningsafgiften
Efter udvidelsen af reglerne forrige år er der i vid udstrækning mulighed for, at de pantebreve, som sælger i forbindelse med sin finansiering af ejendommen har fået tinglyst, kan danne grundlag for en afgiftsnedsættelse ved købers finansiering. Dette sker efter ”hovedstolsprincippet”, som indebærer, at hovedstolen på det indeværende pantebrev trækkes fra hovedstolen i det nye pantebrev ved beregningen af afgiften.
Er der f.eks. lyst et pantebrev med en hovedstol på DKK 1.000.000, og ønsker køber nu i forbindelse med sin finansiering at pantsætte ejendommen for DKK 2.000.000, kan køber altså – forudsat at en række betingelser i forbindelse med tinglysningen af det nye pantebrev iagttages – nøjes med at betale DKK 1.730 plus den variable afgift af DKK 1.000.000, dvs. DKK 16.230 i alt.
Søren Kopp, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Hvis ikke køber allerede ved opnåelse af lånetilsagnet sikrer sig, at visse enheder ikke indgår i pantsætningen - alternativt at de erhvervede enheder pantsættes forskelligt - kan det vise sig svært efterfølgende at få långiver med på dette«
Havde køber i eksemplet kun haft behov for at pantsætte ejendommen for DKK 500.000, ville den uudnyttede del af det tidligere pantebrevs hovedstol kunne ”parkeres” i et såkaldt afgiftspantebrev og gemmes til udnyttelse ved senere pantsætning.
Kravet om »samme ejendom«
Hensynet bag reglerne er, at der skal kunne opnås afgiftsfritagelse, når der kun sker en refinansiering, og pantets genstand (ejendommen) derved ikke udvides. Det betyder, at afgiftsfritagelsen (hvad end den sker direkte eller ved udnyttelse af et afgiftspantebrev) kun kan opnås, når det nye pant tinglyses på (en del af) den samme ejendom, som det tidligere pant har været lyst på.
Ejendomsbegrebet følger det tinglysningsmæssige ejendomsbegreb, dvs. enheder med et særskilt blad i tingbogen. Er det tidligere pant lyst på flere enheder (f.eks. to særskilte matrikler), skal det nye pant lyses på én eller begge af de to matrikler. Inddrages en tredje matrikel i pantsætningen, kan der ikke opnås afgiftsnedsættelse.
Betydningen ved opnåelse af finansiering
Er en køber f.eks. i færd med at erhverve en række ejerlejligheder, er det vigtigt, at køber på et tidligt tidspunkt i forløbet gør sig det klart, hvordan de enkelte lejligheder er behæftet. Långiver vil nemlig som udgangspunkt betinge sig pant i samtlige af de erhvervede enheder. Hvis ikke køber allerede ved opnåelse af lånetilsagnet sikrer sig, at visse enheder ikke indgår i pantsætningen – alternativt at de erhvervede enheder pantsættes forskelligt – kan det vise sig svært efterfølgende at få långiver med på dette.
Problemstillingen er særlig relevant, hvor sælger i løbet af sin ejertid har tilkøbt en eller flere enheder, som udgør en del af købers erhvervelse, men som ikke har indgået i sælgers oprindelige pantsætning. Opdager køber først på et sent tidspunkt i forløbet, at ejendommens primære hæftelser ikke omfatter de senere tilkøbte enheder, og har køber opnået sin finansiering med vilkår om, at der stilles samlet sikkerhed i alle enheder, kan det være svært at få genforhandlet lånetilsagnet, inden pengene skal bruges i forbindelse med erhvervelsen, og køber kan så i værste fald være nødsaget til at give afkald på muligheden for at udnytte afgiftsnedsættelsen.
