Egen rådgiver ved køb af fast ejendom
I forbindelse med køb af en fast ejendom er det vigtigt for køber at antage egen rådgiver til at gennemgå købsaftalen. Årsagen hertil er, at sælgers rådgiver alene har til opgave at varetage sælgers interesser.
Hvis der i forbindelse med indgåelse af købsaftalen er taget et advokatforbehold, er der mulighed for, at en advokat kan gennemgå købsaftalen og ejendommens øvrige dokumenter for køber, efter at købsaftalen er underskrevet. Købsaftalen er derfor først endelig, når advokaten har godkendt. I praksis er denne periode på 3-5 dage afhængig af, hvilken frist der er skrevet ind i købsaftalen.
Særligt for køb og salg af boliger kan det være dyrt for en køber at fortryde handlen, da dette vil medføre en godtgørelse til sælger på en procent af ejendommens købesum. Med et advokatforbehold anses købsaftalen ikke som endelig, medmindre advokaten har godkendt den, og på den måde kan det i visse situationer være en fordel at indsætte et advokatforbehold i en købsaftale.
Anvendelse af advokatforbehold i praksis
Vestre Landsret har taget stilling til en sag om, hvorvidt to købsaftaler om udlejningsejendomme var endelige. I sagen var begge købsaftaler betingede af købers advokats godkendelse af aftalerne i sin helhed.
Advokatens godkendelse var betinget af en række forhold, herunder blandt andet godkendelse til to beboelseslejligheder, energimærke, forsikringsforhold, og at tilbudspligten til lejerne havde været overholdt ved tidligere ejerskifte af ejendommene.
Søren Kopp, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Landsretten fandt frem til, at advokaten – ved at fremsætte nye betingelser i godkendelsesskrivelsen – ikke havde godkendt købsaftalerne. Yderligere var der ikke efterfølgende indgået en aftale som følge af forhandlingerne. Sælgeren var derfor berettiget til at sælge ejendommene til anden side.«
Efterfølgende forelå en række forhandlinger mellem køber og sælger. Efter en periode meddelte sælgers rådgiver, at der ikke var en endelig købsaftale, og at ejendommene var blevet solgt til anden side til en højere købesum.
Køber mente dog, at sælgeren skulle anerkende at have solgt ejendommene til denne. Køber gjorde således under sagen gældende, at parterne ved underskrift af købsaftalerne havde indgået bindende aftaler, der regulerede alle væsentlige forhold, herunder areal, størrelsen på købesummen, købesummens fordeling m.v.
Sælger gjorde under sagen gældende, at da købers advokat i sin godkendelsesskrivelse fremsatte vidtgående bemærkninger/forbehold, var der tale om en uoverensstemmende accept, som berettigede til salg til anden side, medmindre samtlige af forbeholdene blev godkendt af sælger, eller at køber frafaldt disse, hvilket efter sælgers opfattelse ikke var sket.
Landsretten fandt frem til, at advokaten – ved at fremsætte nye betingelser i godkendelsesskrivelsen – ikke havde godkendt købsaftalerne. Yderligere var der ikke efterfølgende indgået en aftale som følge af forhandlingerne. Sælgeren var derfor berettiget til at sælge ejendommene til anden side.
Advokatforbeholdets betydning for parterne
Sagen viser blandt andet en af konsekvenserne ved at have et advokatforbehold. I denne situation havde advokaten betinget den endelige købsaftale af forhold, som køber og sælger efterfølgende ikke kunne blive enige om. Dette betød, at der ikke blev indgået en endelig og bindende købsaftale, hvorfor der i den pågældende situation kunne ske videresalg til en tredjepart.
Omvendt kan det ofte være en fordel at indsætte et advokatforbehold, da det giver køberen en tilbagetrædelsesadgang. Retsvirkningen af et gyldigt advokatforbehold er, at handlen bortfalder, uden at hverken køber eller sælger kan rette krav mod hinanden.
Den omkostningsfrie tilbagetrædelsesadgang betyder, at parterne ikke skal betale godtgørelse til modparten ved fortrydelse af købsaftalen for bolighandler, og for erhvervshandler skal modparten ikke betale erstatning som følge af at hæve aftalen. Et advokatforbehold kan også anvendes til en generel genforhandling af købsaftalen, hvis der er behov herfor.
