Sådan undgår du at dumme dig ved boligkøb

Gode råd. At købe bolig er den største investering for de fleste i livet og her er et par enkle tip til, hvordan man undgår at dumme sig i forbindelse med en bolighandel.

Ingen ejendomsmægler vil sige, at det er fornuftigt at vente med at købe. det er altid nu, der skal handles. For køberne er det lige modsat: Det gælder om at finde den rigtige bolig til den laveste pris. (Arkivfoto). Fold sammen
Læs mere
Foto: Uffe Weng
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Det gælder om at holde hovedet iskoldt, når man skal købe hus eller lejlighed. Det er nemlig let at blive fristet og brænde varm på en charmerende perle, som man bare er nødt til at købe. Men følelserne skal gemmes væk. Det gælder om at tænke rationelt og undgå at lytte alt for meget til ejendomsmægleren, som givet vil fortælle, at renten lige nu er nede på et historisk lavt niveau samt om nye lånetyper, der gør det meget billigere at sidde i ejerbolig end før. Det gælder derfor om at købe nu. Man ved jo aldrig, om renten stiger igen, så det bliver dyrere at sidde i huset.

Ejendomsmægleren vil sikkert også slå på, at der er godt gang i handelen, og priserne er på vej op. Med andre ord: Hvis man venter med at købe, bliver det bare dyrere.

Men et godt råd til alle, som overvejer at købe hus, er: Tag den med ro!

Det værste, man kan gøre, er at lade sig overmande af drømmehuset eller af ejendomsmæglernes mange gode argumenter. Hvis man ikke passer godt på, kan drømmen om det dejlige hus eller den fantastiske lejlighed nemlig nemt blive til et mareridt. Husk på, at ejendomsmæglere lever af hushandler. Jo flere huse eller lejligheder, der sælges, desto bedre. Derfor er der heller ikke nogen ejendomsmægler, som vil sige, at det er fornuftigt at vente med at købe. Det er altid nu, der skal handles.

For køberne er det lige modsat: Det gælder om at undgå panik og finde den helt rigtige bolig til den lavest mulige pris. Til det formål er det en god idé at sammenligne boligernes kontantpris per kvadratmeter.

De månedlige brutto- og nettoydelser siger ikke meget. De fortæller alene, hvilke lån der er i huset. Eller om udbetalingen er stor eller lille.

Det er meget fristende at rette fokus mod ydelsen, fordi man så nemt får overblik over, hvad man har råd til. Men det er ikke nogen god måde at sammenligne priser på. Et langt mere præcist resultat fås, hvis man i stedet ser på kontantprisen. Loven kræver, at kontantprisen altid skal fremgå af både salgsopstillinger og annoncer.

Området bestemmer prisen

Hvor den »rigtige« kontantpris ligger i et bestemt område, kan der fås et godt indtryk af på Realkreditrådet og Realkreditforeningens hjemmesider.

Her kan man eksempelvis se, at et typisk hus i Gentofte ved udgangen af 2010 blev handlet til 27.862 kroner per kvadratmeter. I Allerød var prisen derimod nede på 21.241 kroner. En villa i Allerød på 150 kvadratmeter koster altså i gennemsnit 3,19 millioner kroner, mens den i Gentofte er oppe på hele 4,18 millioner kroner.

Finder man så huse, der overstiger denne pris, skal der være meget gode grunde til det. Det kan være, at standen er over middel med nyt køkken og bad, eller at udsigten og grunden er helt speciel. Er det ikke tilfældet, skal man passe ekstra godt på, for så er der sandsynligvis tale om, at prisen er pumpet for meget op.

Hvis det er ejerlejligheder, der er tale om, gælder det også om at være opmærksom på, at store forskelle på fællesudgifterne kan påvirke kontantprisen i op- eller nedadgående retning. Fællesudgifter er i det hele taget noget, der skal holdes uhyre godt øje med, fordi de let kan svinge med flere tusinde kroner om måneden fra lejlighed til lejlighed alt efter, hvor god en økonomi ejerforeningen har. Visse steder er eksempelvis vand og varme også en del af fællesudgifterne, mens det ikke er tilfældet andre steder.

Men ellers kan samme fremgangsmåde med at sammenligne priser benyttes over hele landet, og også ved handel med sommerhuse og lejligheder.

Alle steder gælder desuden, at meget specielle ting, som muligvis har været dyre at lave, trækker mere ned end op i pris. Sjældne dyre kakler i køkkenet, en særpræget pejs, et meget anderledes badeværelse, underlige farver på væggene, avancerede tilbygninger og den slags er muligvis god smag for nogle, men ikke for alle.

Det er derfor som udgangspunkt den normale standardvare, der er nemmest at sælge, og som derfor også ofte får den bedste pris.

Lav en tjekliste

Inden man underskriver en købsaftale, er det også fornuftigt at udarbejde en tjekliste. Den bør som minimum indeholde følgende punkter:

Et realistisk budget, der er udarbejdet i samarbejde med banken. En grov tommelfingerregel siger, at folk højst skal købe bolig for 3,5 gange mere, end de har i årsindkomst. En ung familie med 600.000 kroner i årsindtægt kan altså købe bolig for ca. 2,1 millioner kroner.

Har man gæld, skal det trækkes fra. Men har man en opsparing på måske 400.000 kroner, skal den lægges til, og så har familien råd til en bolig på 2,5 millioner kroner. Et par skal også helst have 13.000 kroner til forbrug, når alle faste udgifter er betalt. Enlige skal have omkring 9.000 kroner.

Men det er også en god idé at kigge lidt ud i fremtiden. Har man eksempelvis en god uddannelse og et godt job, kan man sandsynligvis regne med, at ens løn stiger fremover. Og så kan man lige så godt købe en bolig til 3,0 millioner kroner eller mere endnu med det samme, hvis det er, hvad man drømmer om. Det er nemlig rasende dyrt at handle bolig, så det bedste på sigt er at gøre det rigtige fra start.

Men mange individuelle forhold vil altid afvige fra enhver hovedregel. Nogle kan leve på en sten. Andre føler, at de sparer, selv om der står rødvin og bøffer på middagsbordet hver dag, og familien er på flere årlige udlandsrejser.

Dernæst gælder det om at passe på, at der ikke påhviler ejendommen særlige servitutter, som kan være en hindring for ombygninger, udskiftninger, beplantninger m.v.

Fejl og mangler

Husk også at tage det forbehold i købsaftalen, at fejl og mangler, der konstateres før overtagelsen, bringes i orden af sælger for egen regning og inden overtagelsen, og tjek tilstandsrapporten nøje. Sælger betaler tilstandsrapporten, og når køber har set denne sammen med et tilbud om en køberforsikring, er sælger fritaget for at yde erstatning for skjulte fejl og mangler efter handlen. Køber man et hus uden en tilstandsrapport, kan sælger gøres ansvarlig i op til 20 år, hvis der dukker fejl, skader eller mangler op efter handlen. Det gælder dog ikke, hvis man køber på tvangsauktion eller fra et dødsbo.

Tilstandsrapporten er dog ikke en garanti for, at ejendommen er fejlfri. En byggesagkyndig har alene peget på det, der har været til at se. Men man kan ikke skille et hus ad og eksempelvis se, om der er skjulte fejl på rør, afløb, lofter eller lignende. Derfor kan det være en god idé at tegne en forsikring mod fejl og mangler, der opdages efter handlen. En køberforsikring kaldes dette.

Husk også at få tilsagn fra banken om, at den vil låne penge til udbetalingen eller indfrielse af dyre pantebreve, hvis det er nødvendigt.

Den kloge huskøber overtager også først sin nye bolig, når den gamle med sikkerhed er solgt, så man ikke risikerer at sidde med dobbelt husleje. Endelig skal man også bede om en energirapport, hvis den ikke foreligger. Det er i dag et lovkrav, at alle boliger, som sættes til salg, forsynes med et energimærke. Det indeholder oplysninger om vand- og varmeforbrug, C02-udslip, anbefalede varme- og vandbesparelser samt oplysninger om boligens isolering. Den skal oplyse om eventuelle forbedringer, der burde overvejes.