Parken er blevet en solid og stabil forretning

Selskabet bag fodboldklubben FCK har netop aflagt regnskab for 2014, og selv om bundlinjen ikke var prangende viser en analyse at det går rigtig godt, skriver Morten W. Langer.

Foto: Claus Fisker.
Læs mere
Fold sammen

Selv uden gevinster fra spillersalg og deltagelse i europæiske turneringer er Parken Sport & Entertainment nu blevet en solid og stabil forretning. Selskabet bag fodboldklubben FCK har netop aflagt regnskab for 2014, og selv om bundlinjen ikke var prangende viser en analyse at det går rigtig godt. Årets resultat før skat på 16 mio. kr. er negativt påvirket af nettoudgifter på transfer (spillerkøb minus spillersalg) på 15 mio. kr., nedskrivninger på Fitness.dk på 35 mio. kr. og renteudgifter på 50 mio. kr. Normaliseres for disse udgifter ville bundlinjen have været over 100 mio. kr. i et normalår, hvor ikke-fodboldaktiviteterne har været præget af en svag dansk økonomi.

Når vi har købt Parken-aktien til Pensionsporteføljen skal den ses som en langsigtet investering. Vi forventer en dobling af kursen i løbet af de næste 2-3 år, blandt andet baseret på en forudsætning om pæn fremgang i dansk økonomi. Det vil trække både Lalandia og Fitness.dk yderligere frem.

Samtidig er det nu blevet bekræftet, at Parkens kontortårne er værdisat for lavt. Opskrivning med 15 mio. kr. i det aflagte regnskab ser vi kun som starten på yderligere opskrivninger. Med en bogført værdi af kontorejendommene på 571 mio. kr. og et resultat på 35 mio. kr. før finans, svarer det til et afkast på ca. 6 %. Det giver efter vores vurdering grundlag for opskrivninger på mindst 200 mio. kr.

Med andre ord kunne kontortårnene antageligt sælges for op mod 800 mio. kr., hvilket skal sammenholdes med Parkens samlede rentebærende gæld på én mia. kr. Faktisk har Parken de seneste to regnskabsår formået at afdrage ca. 100 mio. kr. sidste år og 110 mio. kr. i 2013. Det siger noget om den ganske solide underliggende cash flow i forretningen. Med en afvikling af den rentebærende gæld over de næste 3-5 år kan selskabet dermed spare et ganske betydeligt beløb i årlige renteudgifter, som p.t. er ca. 50 mio. kr. årligt. Sidste år var cash flow fra driften 130 mio. kr., hvoraf 50 mio. kr. røg i renteudgifter.

Den udmeldte forventning til 2015 på 40-50 mio. kr. ser vi som meget forsigtig. Med nogenlunde samme resultater i de enkelte forretningsområder ser vi et driftsplus på 115 mio. kr. minus renteudgifter på ca. 50 mio. kr. Altså netto 65 mio. kr. Da vi også ser en vis fremgang i dansk økonomi, forventer vi fremgang i både Lalandia og Fitness.dk., samt yderligere opskrivning på kontorejendommene. Så på den korte bane ser vi et kurspotentiale på 10-20 % på baggrund heraf.

I denne vurdering har vi antaget at FCK får et normalår uden deltagelse i europæiske turneringer. Deltagelse i Champions League giver kun en ekstra upside, og ledelsen oplyser i regnskabet at deltagelse i gruppespillet vil give ekstra ca. 160 mio. kr. på bundlinjen. Ledelsen skriver herom, at ”den sportslige målsætning for F.C. København er et dansk mesterskab i 2014/15 sæsonen samt deltagelse i gruppespillet i UEFA Champions League i efteråret 2015. Realiseres denne målsætning, øges omsætningen med ca. 200 mio. kr. og resultat før skat med ca. 160 mio.”

Vi skal ikke kloge os på mulighederne for at FCK kommer i gruppespillet, men blot konstatere, at det ville være en ekstra gevinst over i vores basisscenarie.

At Parken igen er ved at gå i offensiven efter flere år med fokus på effektiviseringer ses blandt andet af, at ledelsen nu undersøger mulighederne for at etablere et Lalandia nummer tre. Også det hårdt pressede Fitness.dk slår fra sig: ”Fitness dk forventer over de kommende år, at nedlægge urentable centre, samt etablere nye centre på attraktive beliggenheder i de større byer, hvor der opleves efterspørgsel på et kvalitetskoncept. Trods den økonomiske krise opleves der fortsat en interesse for en sundere livsstil og deraf afledt efterspørgsel efter kvalitetstræning og rådgivning,” skriver ledelsen.

At Parken-aktien er attraktiv på det aktuelle kursleje bekræftes tillige af, at de udenlandske finanshuse har fået øje på aktien. Største nettokøbere i aktien den seneste måned er således Credit Suisse og Morgan Stanley.